□　荣先亮
 

　　中央城市工作会议明确以城市更新为重要抓手，着力建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市。在实践推进中，如何破解投融资瓶颈，已成为推进城市更新的关键挑战。

　　争取政策资金　注入更新动力

　　●积极争取各级政策补助资金

　　把握国家“一揽子增量政策”机遇，积极争取城市更新专项中央预算内、中央财政支持实施城市更新行动、城市地下管网管廊及设施领域超长期特别国债、“两重”“两新”补贴资金，省级各类专项补助资金（城品活力贷、城新贷、建筑光伏一体化补助等）等各级政策性补助资金，用足用好各级政策，乘势而上推进城市更新项目建设，放大政策组合放大效应。

　　●探索设立城市更新专项资金

　　探索出台城市更新专项资金管理办法，对于城市发展需要且难以自平衡的公益性项目，各级政府可紧密结合地方实际，设定一定原则后，以直接投资或资本金注入、贷款贴息、财政补助、运营补贴等多种方式分类别、分标准给予资金支持。

　　●推动发行政府专项债券

　　对符合条件的“地下管网及设施、城镇老旧小区改造、城中村改造、老旧街区改造、老旧厂区改造、城市公共空间功能提升及其他基础设施建设”等项目整体策划、分类打包，形成稳定收益源并满足债务风险等级条件下，积极推动发行专项债券。

　　●落实相关税费减免政策

　　制定清晰明了、操作性强的城市更新税收指引。以“无收益、不缴税”为原则，明确城市更新项目可依法享受行政事业性收费减免和税收优惠政策。对在城市更新项目中提供公益性建设、实施产业转型升级的，鼓励相应土地在流转中适度减免土地增值税或降低所得税税率。

　　强化金融支持　激发市场活力

　　●争取金融机构贷款支持

　　积极搭建政企银沟通平台，主动对接商业性与政策性银行等金融机构，建立城市更新项目对接机制。探索以资产注入或转让、运营权收益权质押、所有权使用权分离以及多主体共同出资、多业态融合经营、多功能混合利用等方式扩充城市更新项目经营性资产与现金流，提升融资保障能力，积极争取城市更新专项贷款及金融机构的额度、利率支持。通过“新型政策性金融工具+银行贷款”投贷联动模式推动解决城市更新资本金不足问题。开辟优先审批、特事特办等授信绿色通道，优化授信流程，降低融资成本。

　　●支持设立城市更新基金

　　鼓励城市属地国有企业牵头设立城市更新基金，定向投资解决城市更新项目资本金缺口，撬动银行贷款。探索建立“1+N”母子基金模式，由属地国有企业发起并认缴出资、市财政给予资金补充，充分发挥母基金引导和杠杆作用，吸纳银行、非银金融投资机构、企业及民间等社会资本参与子基金投资运作，带动城市更新项目推进。

　　●推动发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）

　　筛选符合基础设施领域不动产投资信托基金条件的城市更新项目，通过发行基础设施领域不动产投资信托基金产品募集资金。

　　●支持利用债务融资工具募集资金

　　支持符合条件的城市更新实施主体在银行间市场和交易所依照法定程序发行企业债券。探索对可经营、可出售、可出租的城市更新项目债权资产、收益权资产、不动产资产为主的资产证券化资金募集业务。

　　引入社会资本　拓宽资金渠道

　　●吸引社会资本投入

　　科学搭配公益性、准经营性及经营性项目，优化收益结构，提升社会资本对城市更新项目盈利的预期。汇聚社会资本力量，强化招商引资、招才引智，推动政银企合作，探索创新设立“城市更新资金超市”，融合财政、银行、非银行金融机构及社会资本与个人出资建设模式。

　　●鼓励产权人自筹资金

　　鼓励更新资源产权所属单位或居民“自主投资—自主改造—自主运营”，共享更新收益。探索“自拆自建”“个人投资+政府配套”“自治+众筹”等居民出资共担机制。鼓励国有土地使用权人自行或以转让、入股、联营等方式更新改造低效用地。产权所有人自主更新时可适当提高容积率、增配公共服务设施，允许使用住房公积金或住房公积金贷款支付改建费用。

　　盘活存量资产　挖掘剩余空间

　　●建立存量资源统筹协调机制

　　对单一或零星地块，项目难以实现资金平衡的，采用集中成片平衡、跨区域统筹平衡、建设运营平衡、近远期平衡等模式，合理搭配，形成存量资源一张图，统筹更新片区内资源配置和产出效益，依法合规盘活闲置低效存量资产。

　　●支持存量建筑功能混合

　　鼓励升级改造存量建筑，变更使用功能，结合工业上楼，发展新产业、新业态、新场景、新功能，提升城市公共服务与安全功能。鼓励利用地下空间建设仓储、停车及生活服务等设施，提升地下空间利用率。细化功能转换正负面清单与转换规模比例管控要求，明确转换过渡期内和过渡期满后的土地使用权、土地用途、土地性质及相关土地征收政策。

　　●鼓励存量用地盘活利用

　　消除企业继续开发的障碍，鼓励企业优化开发；激活土地二级市场，促进市场流通转让；支持政府收回土地改造后重新出让，或协商调整用途再开发。鼓励土地功能混合与用途兼容，探索更为灵活的存量用地利用方式。支持利用存量低效用地建设保障性住房、发展产业、完善公共服务设施。支持单一用途用地内建设其他功能用途与生活配套设施，鼓励在同一地块内混合布置仓储、商业、工业、办公、研发、服务业等功能，统筹地上地下空间，分层设置权益，提高土地节约集约利用水平。采取协议出让、先租后让、租赁、作价出资（入股）或保留划拨方式使用土地，支持以弹性年期供地，结合规划情况合理约定土地出让年限。

　　挖掘运营效益　实现长效盈利

　　●丰富运营场景结构

　　坚持运营前置，把市场需求融入城市更新方案，推动城市更新从“土地收入平衡”向“市场化运营平衡”转型。聚焦“使用者付费、特许经营、优先推荐民营企业”三大导向，推动特许经营项目规范实施。激活城市空间资产价值，通过业态复合、场景叠加、流量转化，构建多元化可持续盈利模式。通过腾笼换鸟植入新经济、新业态、新场景，优化商业运营结构，争取每一处城市空间都有盈利。通过政策引导、市场化运作，提升城市运营能力，实现运营长效盈利。

　　●挖掘资源型收入

　　通过资源整合，构建全链条价值生态，实现基础设施、能源技术、公共服务高效协同的可持续运营模式，挖掘“商业租赁、停车位租赁、厂网一体化、零碳光伏发电、智慧停车、换电站、新能源充电桩等新能源新技术、广告、物业服务、垃圾清运”等“资源型收入”。

　　●挖掘消费型收入

　　通过场景植入，营造多业态消费场景，打造烟火气、潮流范儿、文化味儿共融共生的新消费品牌，挖掘“农贸、商超、餐饮、物流、酒店、直播、演艺展出、品牌活动”等“消费型收入”。

　　●挖掘产业型收入

　　通过产业链重构，打造产城融合的创新生态，构建产业孵化、技术应用、消费场景深度联动的市场化盈利模式，挖掘“数据增值、数据资产交易、产业投资基金收益、工业互联网平台订阅、科技成果转化分成、技术专利授权、定制化生产服务、产业会展服务、企业咨询智库”等“产业型收入”。

　　作者单位为宿州市住房城乡建设局