□　薛　峰

　　城市和社区公共空间片区改造是城市更新中重要的组成部分。在城市和社区公共空间片区统筹改造中，应形成“系统谋划、一体协同、精细营造、共同缔造”四位一体的统筹实施模式和方法。

　　寻找问题

　　改造存在不足

　　●缺少一体化改造的系统性整合机制。

　　与其他国家的小街区低层住宅或独立住宅不同，我国社区普遍是多层、高层高密度集聚的社区空间布局，改造内容庞杂，所涉及的相关要素众多。当前能够将社区居民需求、配套服务、文化艺术、环境友好等要素进行全面统筹，以及相关部门职能进行整合的一体化改造整合机制和实施方法还存在不足。

　　城市街道公共空间和老旧社区改造类项目的建设方一般为街道政府，但“街道”不同于房地产公司或各类建设集团，没有专门的“设计管理部门”，急需具备专业背景知识的团队采用“新服务”模式，才能避免传统模式下城市和社区公共空间片区改造中“头疼医头，脚疼医脚”“贴皮刷面”“千区一面”等易出现的问题。

　　●缺少以居民需求为导向的改造方法。

　　很多老旧社区中的居民（老年人的比例一般高于50%）长期在此生活，对社区感情很深，有着固有的生活规律和生活圈。他们对生活方便、邻里交往、养老服务等方面的细节问题非常关心。

　　当前，改造过程中与居民接触最多的是施工单位或装修公司，由于专业所限，致使人性化改造落实不足。同时，实际改造中很多细节改造无法简单按现行标准设计实施，需要社区责任规划师和建筑师们在现场与居民面对面深入沟通。

　　然而，目前很多建筑师还没有真正“走出图纸，走进社区”，仅从标准角度套用“标准图集”，缺乏营造社区未来生活场景的工作思路，难免会出现“硬”环境与“软”人文割裂现象，造成社区改造缺乏“烟火气”，出现技术和产品的堆砌现象。

　　●缺少多方多元统筹共建的融合机制。

　　我国20世纪建设的住房多为各单位自建住宅，很多小区的住房分属于不同产权单位，甚至存在不同楼栋分属不同单位的现象，场地相互封闭，历史遗留问题较多。由于早期建设标准较低，公共空间环境建设质量与品质普遍不高，而这些改造应由“谁来出资，谁来补短板、补欠账”却没有形成有效的多方多元统筹共建机制和模式。

　　虽然大多数居民都清楚改造后对自身生活和房屋价值会有较大提升，但他们普遍认为公共空间的土地所有权是国家的，改造提升的责任应由国家或原单位承担，改造出资与自己无关，即使住宅公共空间加建设施，也很难形成一致意见。

　　●缺少依法开展社区改造的相关规定。

　　很多国家采取了“自上而下”的住宅维护立法，通过法律手段督导住房所有者定期对自己的住房和所涵盖的公共空间进行维护和提升改造。即使是“集合住宅”，其公共空间和公共设施也有详细的条文规定其维护出资的要求。

　　我国相关的立法工作正在逐步完善，与之相关的全文强制性技术规范等技术法规正在逐步颁布，与其配套的相关建设法也在制定过程中。但是，针对社区长久维护和迭代升级改造的相关立法工作还没有开展，目前多数的社区公共空间改造还是倾向于政府主导的出资统筹。

　　完善机制

　　统筹推进实施

　　●整体统筹，规划在先。

　　建立以街道为统筹谋划单元的城市和社区公共空间片区统筹规划和实施方案，对应社区15分钟生活圈开展相应的社区体检，编制整体改造提升专项规划，通过统筹片区整体资源，进行“再规划”布局。明确配套服务补短板的改建、加建、扩建内容和数量，形成总体平衡方案。

　　●一体整合，引导带动。

　　充分发挥政府财政资金的引导性作用，以步行时间15分钟为半径划定项目实施基本单元，调动社会资金以市场化方式统筹实施改造建设。采用全过程咨询+工程总承包（EPC）等建设运营模式，对改造项目进行统一管理。同时，将社区功能、景观、市政、社区文化、配套服务、无障碍设施、信息化设施以及相关部门职能进行整合，建立起多部门、多主体的统筹协同机制，推行一体化整体改造。

　　●构建“我维护，我得利”机制。

　　一方面，探讨社区住宅和公共空间的定期维护条例和更新维护保险机制，保证更新改造的可持续性。经过评估住宅已无法满足底线标准规范要求时，建议在相关规定中进行明确：性能和质量不完善、不完整住房（或社区），必须进行提升改造。否则，其居民住房将作为不完善产品，其租售和房产抵押应受到限制。

　　另一方面，将改造工程与房屋价值提升紧密结合，探索基于“保险机制”的社区改造住户出资和议事机制，在社区改造中明确“自下而上”的事务管理方法。向社区居民公示“改造片区专项改造规划”“改造片区社区服务运行提升专项方案”和“房屋租售增值分析评估报告”等，使居民放心出资来共同提升自己家园的价值。

　　●构建“补短板”协同金融机制。

　　探索在“减量”发展的前提下，相应土地权属不变，“土地、设施分离”的配套服务设施加建机制，以及相应的资产认定等规定，如通过加建停车设施、立体操场和服务设施等临时设施补齐短板。探索性能不满足基本居住标准的住宅“拆除原址重建”的认定标准，为拆除重建项目提供立项依据。探索利用“拆除原址重建”时，适量加建社区居家养老租赁住房、新市民租赁公寓等相关机制。

　　探索方法

　　创新建设模式

　　●“三师一体”的实施方法。

　　“三师”指片区总师统筹、社区责任规划师与建筑师协同负责。“一体”指一体化服务模式和技术体系。同时，加快研发“仿真前馈智能推演”和“全过程协同管控”等关键技术和工具，解决科学决策、精益实施的问题。

　　一是倡导片区统筹改造总师负责制。结合上位规划要求，编制由片区总师牵头统筹的社区更新规划。在社区15分钟生活圈范围内盘点街道可利用的资源与低效空间，调研社区居民的需求，明确配套服务补短板的改建、加建、扩建内容和数量以及相应范围的社区体检机制，形成总体改造方案。

　　二是形成“双师协同改造负责机制”。落实社区责任规划师规划引领与监督责任，在此基础上推进建筑师负责制。指导与要求建筑师由单一的“设计者”向项目全过程技术和成本控制的“主导者”、街道和社区的“技术代表”及居民需求与建设成果间的“专业桥梁”转变，由对物理空间的“物”负责向对社区的“人”负责转变，并按照成本预算，统筹确定改造内容、性能标准和建筑选材，负责与居民的沟通等。社区责任规划师与建筑师负责制“双师协同”，将有效避免设计与施工脱节的碎片化现象。

　　三是创新“1+3+N”一体化服务模式和技术体系。“1+3+N”是指“1个片区”“设计建造、社区产业、服务统筹”以及“N项服务”。构建多目标分类分型实施方法机制，提升片区统筹的能力，实现片区改造设计统领，社区产业、新型基础设施植入和社区服务的一体化实施。同时，构建相应的技术体系及改造评价、设计和建造技术标准体系，并加强健康改造关键技术与产品的研发。

　　●“过程管控”的实施方法。

　　一是采用“五个一”的系统实施方法。具体包括：“一书”指项目整体实施方案建议书；“一图”指片区综合改造更新规划图；“一表”指改造内容分类对照表；“一体”指将社区功能、景观、市政、文化、配套设施、信息化设施、居住环境等进行一体化、全要素的整合设计；“一人”指实施旧区改造建筑师负责制，由建筑师牵头“干细活”。

　　二是做好“三大步骤”把控。抓源头：通过明确清单、建立协同、源头组织三步，全面摸排并精准定位社区痛点问题、人群比例，建立总师牵头的团队管理模式，形成高水平设计师全程把关。抓过程：通过技术把关、细化优化、跟踪评估与共治共建，听取社区居民、社区工作者、志愿者等的建议，建立过程人性化、精细化、一体化实施方法。抓验收：通过工程验收、居民体验、交流研讨与传播推广，激发居民共同参与的热情，形成“大家一起来”的共建、共治、共享的验收方法。

　　作者单位为中国中建设计集团有限公司