□　李少军
 

　　中央经济工作会议强调，实施城市更新行动，打造宜居、韧性、智慧城市。落实城市更新行动，就是落实国家战略、抢抓战略机遇，特别是城市更新意味着城市基础设施、公共服务设施和住宅建设等方面的巨大投资需求，将成为拉动经济发展的强大动力。同时，城市更新作为一项系统性工程，资金平衡难、政策配套难、多方参与难等问题需要引起高度关注。应坚持问题导向，突出重点、因类施策，以扎实的工作成效赋能高质量城市更新。

　　聚焦完善配套政策

　　构建城市更新体系

　　配套政策不明确落地，不但会导致城市更新行动“寸步难行”，还会制约多元主体参与城市更新的积极性。应加快围绕城市更新指导意见这一核心文件，因地制宜出台N个配套政策指引文件，构建“1+N”城市更新政策体系。

　　●　资金

　　在资金方面，出台相关意见，支持和鼓励社会资本参与城市更新。

　　●　项目

　　在项目认定方面，出台办法进一步明确城市更新项目的认定标准及实施流程。

　　●　规划

　　在规划政策方面，出台城市更新容积率奖励及转移的实施办法。

　　●　保护

　　在历史风貌保护方面，出台深化城市有机更新、促进历史风貌保护工作的意见。

　　●　建筑节能

　　在建筑节能方面，尽量提前部署面向“碳中和”的城市建设低碳转型，可以在实施城市更新行动的同时进行既有建筑的绿色节能改造，同时出台深化城市有机更新、促进既有建筑节能改造的办法以及老旧建筑节能改造标准与规范等。

　　聚焦社会资本参与

　　健全资金平衡机制

　　实现可持续的城市更新必须先解决资金平衡问题，社会资本参与是重要支撑力量。

　　●　灵活运用土地政策

　　湖南省湘潭市通过允许社会资本少量征拆、调整容积率、改变土地性质和用途等方式，调动社会资本参与城市更新的积极性。江苏省苏州市引入城市“合伙人”机制，通过赋予实施主体规划参与权、采取混合用地模式、给予适度奖励等手段，调动市场主体参与城市更新的积极性。

　　●　坚持多元融资

　　城市更新要坚持多元融资，特别是支持社会资本参与城市更新。比如对基本实现建设运营平衡的项目，可采取授予社会资本特许经营权模式；对不能覆盖投资需求的项目，可采取政府和社会资本合作（PPP）模式；对没有直接收费来源的项目，可采取政府匹配资源、社会资本综合开发模式。通过这些举措可以缓解政府的资金平衡压力，实现可持续的城市更新。

　　聚焦老旧小区更新

　　探索居民自主改造

　　未来一段时间，老旧小区改造将是城市更新行动的核心。对于涉及老旧小区改造和部分拆建的项目，可由居民自发形成房屋改造意向，通过多数决议的民主机制提出改造决定，委托专业单位实施原地改建重建，改造成本应由居民全部或部分承担，而政府可利用城市更新专项资金进行适当补贴。若居民出资困难，居民可让出部分经营权、收益权给开发商。

　　●　将利益矛盾转化为互赢动力

　　允许开发商对新增面积和设施出租、出让或者进行商业开发，项目运作的溢盈价值部分优先弥补改建成本，再由居民和开发商协议剩余收益分配。该模式让原本居民与政府、开发商之间因拆迁而产生的利益矛盾转化成互赢互利的动力，避免了不和谐因素的产生。

　　●　政府推动居民提高执行力

　　由居民发起的出资和资金运作，也在一定程度上缓解了政府资金不足问题。但该模式可能存在居民执行力不强、资金筹集能力有限等问题，政府部门应起到监督、协调和推动作用，如开放住房公积金贷款等拓宽居民筹资渠道，上述举措可以真正实现城市更新的公众参与。

　　聚焦公众参与机制

　　缓解居民心理落差

　　城市更新的目标是改善居民生活环境、促进居民生活幸福，只有通过广泛深入的公众参与、了解并协商各方需求、促进项目效益共享，才能实现多方共赢的局面。

　　●　充分宣传缓解心理落差

　　政策导向由“以拆为主”改为“以留为主”，居民势必会产生较大的心理落差。因此，对于老旧小区改造和涉及历史风貌保护类的更新项目，需进行方案宣传与意见征询，所有房屋改造过程尽可能尊重居民意愿，定期举行工作会议，讨论实施过程中的难题和解决方案。

　　●　引入监督制度保障公众权利

　　引入公众咨询监督委员会制度，充分保障市民群众的选择权、参与权、知情权和监督权。对特定地块进行城市更新项目认定前，组织相关领域专家进行多轮论证，制定片区更新的策划和实施方案。

　　以上举措旨在最大化实现公众和专家参与机制，缓解居民心理落差。

　　聚焦城市品质提升

　　开展专项提升行动

　　目前，有的城市更新项目存在“多拆除重建、少综合整治，多局部开发、少全域统筹”等问题，影响了城市品质提升。

　　●　提升生活品质

　　应进一步提升居民生活品质，推进适老化改造，围绕助行、助浴、助洁、紧急救援、康复辅助等，试点市场化适老改造项目。同时推进适儿化改造，提供适应儿童成长的社区环境、教育配套、活动场所，精准提供全龄化服务。

　　●　提升生态品质

　　特别是要提升生态品质，开展城区绿荫工程和送绿进社区活动，扮靓生态长廊，丰富城区道路绿化品种，打造四季有花、花林相映、步移景易、一路一花的景观效果。

　　●　提升人文品质

　　重点提升人文品质，在文化、旅游、艺术、餐饮等深耕多年的领域中，定期梳理发布特色场景清单，借助互联网、网络大咖、网红自媒体宣传，持续攀升话题热度，精准打造一批现象级IP。

　　●　提升管理品质

　　充分利用先进技术，聚焦提升管理品质，加速数字化基础设施建设，让5G（第五代移动通信技术）、物联网等现代信息技术进家庭、进楼宇、进社区，用数字化推动城市管理理念、模式、手段创新。

　　作者单位为潍坊市改革发展研究中心