城市更新是建设美丽城市、推动城市高质量发展的重要手段。《中共中央国务院关于全面推进美丽中国建设的意见》在“建设美丽城市”要求下提出“实施城市更新行动”。

　　2024年4月30日，财政部、住房城乡建设部印发《关于开展城市更新示范工作的通知》，提出自2024年起，中央财政创新方式方法，支持部分城市开展城市更新示范工作，重点支持城市基础设施更新改造，进一步完善城市功能、提升城市品质、改善人居环境，推动建立“好社区、好城区”，促进城市基础设施建设由“有没有”向“好不好”转变，着力解决好人民群众急难愁盼问题，助力城市高质量发展。

　　为此，本期“城市更新·北京沙龙”特邀业界专家，为实施城市更新行动中如何更好地将“以人民为中心”的发展思想落到实处建言献策，为美丽城市高质量发展提供智库支持。

　　□　张文忠

　
　•　张文忠

　　中国科学院地理科学与资源研究所二级研究员，中国科学院大学教授。主要从事城市与区域经济发展规划、产业发展与规划、宜居城市和城市体检等研究，先后主持了国家自然科学基金重点和面上项目及国家发展改革委员会、住房城乡建设部等部委委托研究60多项，出版《经济区位论》《产业发展和规划的理论与实践》《和谐宜居城市建设的理论与实践》等学术著作10多部。兼任中国城市规划学会副理事长，中国发展战略学研究会副理事长，国家发展改革委员会资源型城市转型专家、住房城乡建设部城市体检专家指导委员会委员、“中国建设智库”专家等。

　　从城镇化率来看，中国已经进入中后期转型提升阶段，需要顺应城市经济发展规律，坚持以人民为中心的理念，按照先城市体检后城市更新的次序，综合治理“城市病”，补齐城市基础设施和公共服务的短板弱项，完善城市功能和品质，进一步发挥城市更新的“五大效应”，推进新时期我国城市高质量发展。

　　完善基础设施和公共服务

　　增强人口产业集聚效应

　　区域经济学认为，由于企业可共享城市的基础设施和公共服务，会降低企业市场成本，企业集聚可降低交易成本和不确定性，业态的多样性为企业发展提供充足劳动力、可靠的技术和广阔的市场空间，进而带来人口和产业循环累积发展，这一特征也称为雅各布斯城市规模经济。城市更新对个人而言的好处是改善居住和生活环境，对企业而言是降低企业的生产成本和交易费用，进而促进人口和产业的集聚，增强城市经济竞争力。

　　成片的基础改造与重点区域的微更新相结合，可以发挥区域规模效应，增加业态空间选择的自由度，又能在关键节点起到画龙点睛的作用。比如，某地重点对街区内的道路系统、停车场进行系统改造和建设，对片区内重点老建筑进行全面修缮，恢复了颇具特色的地域性传统民居建筑形式。经过设施改善和环境提升，该片区吸引了文创、娱乐、博物馆、购物和餐饮等多元化业态入驻，为街区注入文化和建筑美学的元素，为城市增添了一处网红打卡地和一张靓丽的名片。

　　成片更新能够增加各种业态、服务设施和文化娱乐设施的多样性，让片区形成“雨林生态系统”，吸引各类人群和企业的集聚。比如，某街区是城中村、老旧小区、工厂大院和高校小区等不同居住区类型交叉杂居的地区。小区年久失修、设施老化、配套功能缺失，长期处于无物业管理状态。在更新过程中，以社区和街区体检为手段，补齐体检发现的短板弱项问题。优先改造了辖区内的市政管网和小区环境等，完善了充电桩、停车场、垃圾分类设施；增补了老年大学、社区食堂；改建了幼儿园和普惠托育等设施。街区设施和环境改善后，通过房屋使用权流转等方式，撬动社会资本3200万元，整合周边教育、医疗、商超等资源，吸引了国学馆、文化直播间和茶艺工坊等44家商铺，打卡人数超过了百万人次。

　　提升城市品质

　　释放空间溢出效应

　　城市人居环境改善、土地利用方式和形态的改变等，可以提高消费者的效用，产生正外部性，进而资本化到邻近区域的住房、办公等用地商业价值中。城市更新通过改善和提高街区的居住环境及街区品质，让居民和企业等不同利益主体可获取正外部性，同时也会给周边区域带来溢价效应，促进房地产的保值和增值。

　　笔者在某味精厂更新项目调研中，发现一个有趣的故事。地产商通过对味精厂的更新，搞活了周边地产，而周边居民不仅拥有了休闲活动的好去处，也感受到自己房价的升值，企业和居民实现双赢。20世纪30年代建成的味精厂，在更新中的做法是把创意设计、文化餐饮、艺术展现、音乐演出等新业态纳入老厂房的修缮和改造，突出了红砖记忆，保留了老发酵厂房三联拱的特色，把工业区变成休闲、文化娱乐和展示区，环境和品质的提升也对整合片区更新改造资金平衡发挥了作用。

　　老旧小区在更新改造过程中，利用边角余地进行绿化美化，或者完善道路和服务设施，修建小而美的休闲场所等，都可提升小区的宜居性，同时也能带来房租和房价溢出效应。比如，某社区是20世纪80年代末建成的居住小区，小区人口不足1500人，但老年人占比超过70%，小区内道路破损严重、服务设施配套不足，在更新改造中重新铺设了小区内的全部道路，修缮了小花园和绿道，完善了老年人活动场所和交流空间，增添了停车位和电动自行车充电设施，建立了垃圾分类系统，小区的环境和品质得到了改善，居民满意度显著提升。与此同时，环境改善带来的房租溢出效应也非常明显。

　　构筑新场景

　　放大业态迭代效应

　　产业发展如同植物对土壤条件和立地条件的要求一样，不同的空间适应于不同的业态发展。因此，构筑与新业态、新需求相适应的新场景、新空间等，对扶植新经济、吸引多样化业态、集聚新要素、推进产业转型升级、增强城市可持续发展的动力源具有重要的作用。

　　换言之，传统的商圈、闲置的办公区、衰退的老厂区、停滞的老产业园，亟须根据时代特色、技术进步要求和消费者的新需求，构筑多样化的生活消费场景、动态办公空间、公共艺术体验场所、科技文化孵化创业区、沉浸式文化展示场馆、科技金融和动漫园区、艺术家创作空间等，通过场景和空间再造促进新业态发展和迭代进程。比如，某针织厂将自身改建为工业遗产文化创意集聚区，将传统产业生产基地更迭为创意设计、影视音乐制作、艺术家工作室、教育培训、展览演艺、体育健身、酒吧咖啡、音乐餐厅等为主的新业态，根据消费者的需求进行了业态的迭代，实现产业和空间的双转型。

　　拥抱新技术

　　激活科技赋能效应

　　城市更新在设计、项目安排、业态选择和场景布置等方面均要吸纳新技术，把数字技术、信息技术、新媒体技术、AI（人工智能）技术等植入城市更新中，形成城市更新的新质生产力，激活科技赋能对城市更新的带动效应。通过新技术设计塑造高品质消费和体验场所，在老旧建筑和街区中融入创意性场景、景观、LOGO、标识等时代元素。业态选择要符合年轻人的要求，布局科技类、动漫类、参与和体检类的项目。小区管理要引入信息化和智慧化技术，建设数字和智慧社区。

　　比如，某园区在其传统工业遗址更新过程中，强化了新技术的引领作用，把传统工业遗存与未来科技场景有机融合，形成了元宇宙沉浸互动体验、科技交流平台、创新展示窗口、研发支持基地和配套服务等多维度产业。又比如，某社区在改造中非常重视智慧化建设，在原有的管理系统中，增设了400多套智慧安防系统、多个智能垃圾回收站、近20套应急求助报警系统、10多套停车管理系统等，基本形成了线上和线下同步开展的多元化便民服务。借助物联网、互联网、人工智能、5G（第五代移动通信技术）、云计算等前沿技术，初步创建了智慧社区。

　　关注民生

　　扩大公平效应

　　公平效应就是在城市更新中要充分体现不同利益相关方的诉求，保障公共利益，协调与平衡多方利益，推动政府、市场主体、权利主体、公众在更新中利益和权益的平衡。因此，城市更新一头连着发展，一头连着民生，城市更新的过程就是扩大公平效应、响应民众关切、解决民生痛点的过程。

　　比如，某小区住房年久失修、设施老化严重，亟须更新改造。由于小区老年人口占比高，在改造中重点进行了适老化改造，增设居家养老、便民服务、康养理疗等服务综合体，也开辟了社区食堂、便利店、汽车充电桩等社区服务配套设施，拆除违建设施，增设休闲花园和小广场等。在改造中除了保留历史建筑，更多地是考虑了原住民的需求，解决了居民的“急难愁盼”问题，让政府投入更公平地惠及到老百姓。笔者在调研过程中能够感受到原住民发自内心的满足感和幸福感。