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加快推动老旧小区“自主更新”成熟定型
- 时间:2024-07-26 07:51
- 来源:中国建设报
□ 吕明晓
老旧小区“自主更新”已经有了积极探索,引起业内人士热议。在政策方面,2024年4月,浙江省住房城乡建设厅等部门出台《关于稳步推进城镇老旧小区自主更新试点工作的指导意见(试行)》,明确相关流程和支持政策。在实践方面,杭州市浙工新村548户居民自掏5亿元重建小区,南京市小西湖首个“自主更新”户领取不动产权证,广州市花都区集群街2号楼成为广东省第一个业主筹资、自拆自建的危破房改造项目。这些都为“老旧小区”自主更新进行破冰探索,但“自主更新”成为一种成熟模式尚不具备基本要件。
有望成为未来趋势
伴随着房地产市场的发展,不少20世纪80年代、90年代乃至更早时期开发建设的城镇小区已经进入老旧阶段,随着时间推移,老旧小区将越来越多、越来越旧、越来越危。同时,房地产开发已经进入微利时代,土地成本占比较高,加上社会少子化、老龄化带来的总人口数量减少、总需求适度缩小,拿地建设出售新房、拆迁拿地建设新房等模式的可持续性不足。
在以上社会背景下,采取有机更新既能够让城市避免“摊大饼”式发展,又能推动集约用地、改善居民生活,其出场逻辑是必然的、需要的和经济的。
老旧小区“自主更新”即居民筹资、原拆原建,是城市有机更新中的一种典型模式,目前在政策、观念、实践方面已经有了一定的探索和社会基础,未来需要将其打造成为一种成熟定型的模式加以推进。
模式细分与共识
从拆建范围来看,老旧小区“自主更新”主要有以楼幢为单位和以小区为单位两种模式。
●以楼幢为单位
以楼幢为单位“自主更新”相对来说更加容易,主要是三方面优势。一是取得一致意见更加容易;二是出资意愿和标准达成共识更加容易;三是设计方案普遍接受更加容易。当然,其劣势也比较明显,主要是整体建设经济性规模性不足,造成打补丁模式带来的单价高和施工周期长。
●以小区为单位
以小区为单位“自主更新”,房源新旧程度不一、业主出租自住形态复杂、设计方案众口难调、出资条件差异大,很难达成共识。
从政府是否出资角度来看,老旧小区“自主更新”分为资助型和自给型。财政补助有利于降低“自主更新”成本并提高成功率,但财政补助及其水平标准既需要地方政府积极有为,也需要体现普惠性和公平性。
加快成熟要件培育
老旧小区“自主更新”模式成熟要件培育需要从三个方面努力。
●完善法规政策
法规政策是先导也是约束,建设主管部门要会同发改、规划、土地、财政等部门,出台符合当地实际的老旧小区“自主更新”政策,明确基本流程,整合支持资源,破解房屋建设、登记、管理服务的堵点和空白点,为老旧小区“自主更新”提供全流程全周期服务。
●加大宣传引导
通过电视、报纸、网络和现场参观成功样板等方式,让广大居民在观念上接受老旧小区“自主更新”,认为“自主更新”是广泛受益和经济实惠的,为达成社会共识打下坚实基础。
●鼓励多方参与
在县级政府全面监管和全程服务下,以居民利益为本,以自愿参与为先,以公平公正为要,以信息公开为基,镇街政府和社区(村)提供有力支持,业主委员会积极主动,招投标、设计、造价、建设、审计等市场主体有效参与,形成“自主更新”共同体。
以优质服务提高效率
老旧小区“自主更新”涉及面广、资金量大,是关系到千家万户切身利益的重大民生工程,虽然由居民自发、主导和决策,但优质公共服务是前提和基础,需要从四个方面加强服务供给。
●政策咨询
在县镇两级政府设置电话、网络、现场等咨询渠道,及时答复居民疑问,消除各种顾虑。组织社区骨干和有积极性的业主外出考察学习,加强政策和业务培训,提升“自主更新”能力。
●流程样本
政府部门需要出具全套全程的“自主更新”样本,明确签字、申请、确认、审批、出资、拆除、设计、招标、建设、验收、交房、登记等各个环节所需的手续及其资料,消除其中隐藏的合同、法律、安全、质量等风险。
●呵护监管
规划资源、人防、税务、建设、房产、行政审批、街道社区等部门要对居民提供暖心呵护式监管,在“自主更新”中加大公共服务、绿化建设、交通优化等供给。对于缺乏资金账户的,由政府设立托管账户,同时明确支付条件。
●促成共识
对于个别居民不想参与“自主更新”的,除了积极动员外,可以采取收购、置换等辅助措施,加快达成共识。
作者单位为浙江特殊教育职业学院
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