为推动城镇老旧小区改造工作走深走实，住房城乡建设部城市建设司遴选出一批城镇老旧小区改造典型案例并总结提炼出一系列经验做法，为全国城镇老旧小区改造提供可复制、可推广的经验做法，不断提升人民群众获得感、幸福感、安全感。

改造后全景

　　浙江省绍兴市越城区快阁苑小区：

　　联动治理创建全新布局

　　快阁苑小区建于上世纪90年代末，占地面积约35万平方米，总建筑面积约43.6万平方米，小区住宅共134幢，4208户，居住人口约1.2万人，小区突出问题主要为道路拥堵、停车困难、管网不畅、配套设施缺乏、立面破旧、空间布局不合理等。小区于2021年11月开始实施改造，2022年年底完成，形成了“交通成网、景观成环、建筑成圈”的小区新布局。

　　联建共创　落实“三个坚持”

　　坚持民意导向。从群众最关心、最操心、最揪心的事情着手，通过发放总计4700余份调查问卷，了解社区居民诉求最多、改造呼声最大的问题，将居民意见充分融入设计方案中。在实施中建立样品展示区4处、咨询室3处，搭建居民良好沟通“桥梁”，做到问题早发现、早处理。

　　坚持统筹联动。针对老旧小区“水、电、气”等管线破损、老化严重的问题，协调有关单位参与到老旧小区改造中，综合考量老旧小区历史存在问题和后续加装电梯等需求，力求一次改到位，避免重复建设。

　　坚持党建引领。建立党建引领的“指挥部”，成立红色监督队，开展党员教育培训、党员活动阵地等系统化建设，开展未来社区创建宣传倡议活动，化解矛盾2000余起，真正为小区居民搭起红色“连心桥”。

　　凤凰涅槃　实施“三大革命”

　　实施楼道“革命”，消除隐患提形象。结合社区力量，将自行整改、集中整治相结合，清理楼道内公共区域的堆物、杂物、废旧物品、小广告等，建立垃圾分类收集点，打造安全、畅通、整洁的公共生活空间。

　　实施环境“革命”，生态塑韵迎共富。从居民需求出发，构建“一环两湾五园六坊”景观布局，通过空间优化改造，新增停车位519个，插花式设置电瓶车集中充电区域，集中设置汽车充电桩12个。结合绿地区域进行整体生态环境提升，增建雨水花园、生态停车场、透水铺装等设施，面源污染消减率达到43.8%。

　　实施管理“革命”，探索长效新模式。以党建引领为核心，多元共治、基层善治，打通党组织联系服务群众的“最后一公里”，发挥党员先锋模范作用。

　　数字赋能　实现“三个高”

　　高标准建设配套设施。新建邻里中心2900平方米，以“社区营造”为切入点，将儿童教育、医疗养生、邻里活动和服务配套4类生活场景融入邻里中心。打造健康小屋，为居民提供全面、便捷的健康监测服务，15分钟智慧医疗服务平台作用初显。

　　高品质提供优质服务。引入车辆管理系统、占道预警系统，优化车位资源利用率，方便居民出行。搭建“平台+管家”物业服务模块，包括物业报修、生活缴费、一键管家、装修办理、生活服务等模块。用数字化手段与银行对接，提升了物业服务费收缴率，确保小区健康发展。

　　高水平推动文化供给。以培养“书香快阁”的教育文化为目标，邻里中心内设“四点半课堂”，填充父母下班前的“管理真空”；设置复合型幸福学堂，满足多年龄段学习需求；设立文化活动室，新建共享书吧，为丰富群众文化生活提供阵地。

　　广东省广州市越秀区三眼井社区：

　　重塑空间活力　营造文化氛围

　　三眼井社区建成于上世纪70~80年代，以公房和房改房为主。社区内建筑本体日益破旧，公共服务配套设施老化破损，老龄人口颇多、历史文化价值湮没，交通拥堵，空间环境活力消退，空间结构失衡，严重影响居民幸福感与获得感。改造于2020年6月30日正式启动，2021年7月14日全部完工。

　　政民互动推进“人文改造”

　　坚持党建引领。在项目实施的顶层设计方面，运用“共同缔造”理念和机制，健全动员居民参与机制，实现老旧小区改造项目居民从“要我改”为“我要改”。在社区党委、网格党支部的牵引推进下，借助“三共委员会”议事共治平台，发动社区居民代表、入驻商户、租户、社区规划师、社区设计师等共同参与。充分调动小区关联单位和社会力量支持、参与改造，改造前问需于民，改造中问计于民，改造后问效于民。社区在微改造期间，召开了6次党建联席会议和8次三共委员会会议，先后解决垃圾分类投放点设置、电梯加装便民服务、社区环境改造提升等社区综合性问题近40宗。

　　深挖文化底蕴。在微改造的过程中，除了注重社区“颜值”的打造，也注重社区历史底蕴的挖掘与传承。三眼井社区因“汲泉惠民”的典故而得名，改造中重现三眼清泉景观，彰显以人民为中心的思想和“共建共治共享”的理念。同时，结合“贡院文化”“客家文化”，规划出“科普广场、低碳广场、街心花园”3块公共活动绿地，极大增加公共休闲空间和文化氛围。

　　补齐短板改善“生活环境”

　　完善后续管养。对社区内的“政务”“商务”“服务”“家务”进行整合升级和流程再造，形成数字化、智慧化业务场景，为居民、政府、企业等提供便利，通过打造电信5G智慧社区平台，积极引入智慧管理元素，新增摄像头（含人脸识别）、智慧灯杆、门禁、智慧消防、智慧烟感等新技术设备。同时，采用“CIM智慧社区应用平台”进行智慧运营管理。

　　注重持续造血。政府引导，社会运营，建设智慧社区实现长效管养。利用社区闲置资源运营管理，着力实现保本微利的资金平衡；采用“CIM智慧社区应用平台”进行智慧运营，为绿化养护、公共区域保洁、共用设施维护等提供可持续标准化服务；导入社区养老、社区医疗、社区创业以及人才租赁住房等相关产业，数据平台对运营收益进行统计，实现减人增效，让老社区再度焕发新活力。

　　人机交互更新“管理格局”

　　“网格化”精细治理。由党员、居民群众担任“网格助手”“楼栋管家”，组织带领居民群众积极参加“党群志愿服务队”等多种活动，构建“共建共治共享”社会治理新格局。

　　“科技化”智能管理。利用PC端平台系统和移动端小程序打造智慧社区服务场景，监测高空抛物、火灾预警、电梯运行等十余种场景。同时，构建了元宇宙社区，社区居民、物业服务企业、商户均可通过ID在元宇宙社区里参与社区活动、发布信息、展示商品等。

党群服务中心

　　上海市徐汇区徐家汇街道乐山六七村小区：

　　“三项革命”打造适老环境

　　乐山六七村小区是上世纪80年代末建成的老旧小区。小区常住居民2434人，其中60岁以上老年人1085人，占比44.6%；残疾人151人，占比6.2%。小区改造项目于2019年8月开工，2020年6月完工。加装电梯工作于2021年全面启动，2023年年底实现35个门洞加梯全覆盖。

　　坚持推动“楼道革命”开展住宅加装电梯工作

　　成立工作专班，明确职责分工。建立由11个部门组成的加梯专班，为加装电梯工作提供最有力的组织保障。根据各部门特点和专长明确职责分工，分头负责推进实施、群众发动、矛盾化解、施工安全、质量把控等各项工作。

　　建立例会制度，实施挂图作战。定期召开联席会议，倾听收集居委会意见和居民诉求；实施挂图作战，结合《徐家汇街道既有多层住宅加装地图》制作小区电梯加装实事工程推进表，明确目标和时间节点，实现精细化管理。

　　加大宣传力度，激发自治活力。号召党员联合楼组长、热心居民志愿者等组建楼道加梯自治小组。重点攻坚小区“第一台”，打造示范效应，带动周围楼栋居民的加梯热情。

　　规范征询流程，成立加梯工作室。保障每户居民知情权及发表意见的权利，编制《徐家汇街道既有多层住宅电梯加装办理流程》指导手册，让居民“来了有人问，看了就能懂”。

　　关注低层诉求，营造睦邻氛围。及时参与、反馈、协调各居民区在“加梯”推进中的各类问题诉求，帮助做通低层居民思想工作。居委会积极搭建协商平台，发挥“熟人社区”的睦邻优势，倡导邻里互助，和睦相处。

　　坚持推动“环境革命”推动适老化改造工程

　　开展居民住房适老化改造，以安全性改造、无障碍改造、整洁性改造为抓手，更换室内老化电器线路、水管、煤气管等设备。

　　推进居住环境适老化改造试点工作，通过政策补贴，对部分老年居民的破旧厨房和卫生间进行改造，设置老年人群设施使用标识，营造安全舒适便利的老年居住环境。

　　坚持推动“管理革命”实施片区修缮提升工程

　　优化社区服务水平。以“居民自治+志愿服务”的模式，探索和实践独具乐山特色的“乐共享·邻里小汇”，推动居委会服务空间与邻里小汇议事活动空间相融合。

　　坚持党建引领社区治理。成立工作小组，党组织牵头社区单位、业主委员会与物业服务企业及社区民警定期召开多方联席会议，针对社区内难点热点问题，共商共议共推社区事务。

　　提升居民自治共治能级。每周召开居委会例会，年底开展民主测评，广泛听取居民群众意见建议。社区自治联络微信群紧跟“互联网+”步伐，及时发布信息、搭建平台，共商共议社区事务，提高社区居民的参与性。

改造后的中心花园

一站式邻里服务中心

　　重庆市永川区北山片区：

　　挖掘存量资源　空间提质增效

　　北山片区历史悠久，涉及老旧小区29个、房屋82幢，建筑面积32.3万平方米，居民3652户，60岁以上老人占比超过40%。2022年3月，永川区聚焦城市存量空间资源提质增效，从满足人们生活和生产两个维度，启动北山片区整体改造提升。2023年年底，该片区全面完工。

　　活化资源　延续记忆　丰富人文历史内涵

　　将存量资源划分为“功能性资源”和“经营性资源”，同步拆除违建、改造翻新。“功能性资源”累计打造网格阵地、居民议事厅等社区服务用房8处330平方米，乒乓球场等健身休闲场地5处1400平方米，电动自行车充电棚4处50个充电位，满足居民日常需求。“经营性资源”植入便利商店、邮政快递、养老助餐等业态12家，助力居民就业创业，提升片区商业氛围。

　　结合本地文化，在改造中复兴城市历史、传承文化记忆、保留居住形态，重点打造“永川豆豉”“邹皮蛋”等10处老字号。针对改造中发现的城墙遗址，还原了永川县城明清城墙格局，配套打造面积2600平方米的北山文化公园，集中展现永川城市建设历史和本土文化。

　　政府引导　多元出资　建立长效管理机制

　　成立永川区物业服务行业综合党委，制定完善运行机制、议事规则，定期研究老旧小区物业服务管理事项，形成协调共治格局。

　　政府和国有平台让渡部分空间给物业服务企业用于办公、服务或开展社区商业类经营活动。区住房城乡建设部门联合民政部门、街道办事处，每季度对物业服务品质进行抽查考核，对表现较好的项目给予每月每平方米0.2元的物业服务费补贴。

　　多管齐下　全员参与　共同缔造美好人居

　　项目改造初始，区城镇老旧小区改造工作领导小组牵头搭建沟通议事平台，协调经济信息、城市管理和管线等单位参与改造，通过线上线下发放调查问卷、开展居民意见征求活动，组织召开20余场院坝会，引导相关单位和居民全过程参与片区改造，共同商议明确消防设施缺失、市政管网老化、建筑屋顶漏水和外墙脱落等基础类内容“必须改”，无障碍设施、停车设施等功能完善类内容“优先改”，加装电梯、文化设施等改善提升类内容“选择改”。

　　依托西部职教基地优势，从区内17所职教院校遴选近百名规划师、建筑师、工程师和艺术家，开展“三师一家”进社区活动。“三师一家”与居民代表集中见面12次，在方案设计、项目推进中及时回应居民关切，共同支招北山片区老旧小区改造升级，切实让居民“心愿清单”变成“幸福清单”。

邻里中心

　　河南省洛阳市洛龙区龙兴小区：

　　破解难题提升幸福指数

　　龙兴小区是建成于2005年的拆迁安置房。改造前小区存在“四大方面”突出问题：一是房屋年久失修，维修难；二是群众收入低，加装电梯难；三是空间闲置低效，居住条件改善难；四是老旧小区基础配套差，物业服务管理难。

　　市场化思维破解资金瓶颈

　　坚持多元化融资。改造项目争取政策性资金4600万元、引导居民出资1000万元、引入社会资本投资1120万元、计划发行政府专项债1.2亿元，实现“政府、央企、社会资本”深度融合。

　　坚持市场化运作。按照“谁投资、谁建设、谁负责、谁收益”原则，明确各方权利、责任、义务及投资收益分红、还本付息等具体条款。

　　坚持长远化收益。在改造实施过程中，应用建筑信息模型技术，控制成本、监测信息，为后期信息化、智能化的物业服务管理提供有力支撑。

　　坚持广泛发动群众。转变居民参与改造的出资方式，由运营企业与居民委员会签订运营协议，提高了居民参与改造的积极性。

　　探索绿色低碳改造路径

　　实施建筑本体绿色化改造。在屋顶加装光伏屋面、光伏瓦等光伏建材，光伏发电用于公共区域用电，余电上网产生后期运营收益。

　　建筑外墙增加保温板，公共楼梯间增设节能门窗，改造后建筑能效提升30%以上。

　　采用装配式建造技术盘活利用低效空间。充分利用老旧小区低效闲置空间，采用钢结构装配式建筑建造方式打造新空间。

　　“环境革命”打造完整社区

　　把解决群众急难愁盼作为改造的出发点和落脚点，配套完善了社区体育设施、日间照料中心、邻里中心等公共配套设施。

　　积极探索“公益性+商业化”运营模式，不断完善“邻里中心”服务管理的精细化水平，推动中心多元化、多样化发展。

　　开展“管理革命”服务群众

　　引入专业化物业服务企业，实现物业服务市场化、社会化、专业化。推动社区治理与物业服务管理融合共进，增强基层治理精细化水平。

　　加强党建引领，将物业服务管理作为社会综合治理的基本单元，打通服务群众“最后一公里”，切实提高改造小区群众的幸福指数。

　　四川省成都市锦江区福顺里片区：

　　“四讲四重”治理更新

　　福顺里片区建成于上世纪80年代。改造前，小区安全风险高、居住环境差、公共空间少、院落管理弱等问题凸显。2022年，锦江区启动城市更新工作，形成了福顺里片区“四讲四重”治理更新模式。

　　讲面子更重里子

　　院落重塑强基础。瞄准老旧院落公共空间欠缺等难点，拆除院墙共计180米，改造院落立面1.7万平方米，新增户外活动空间200平方米，增加绿化面积280平方米。

　　瞄准需求促提升。3个院落23个单元楼全部预留电梯井；增加24个停车位、4个电动车智能充电停车点、4个电动汽车充电桩；增设1处公共服务点位和3处便民商业服务点位。

　　排除隐患保安全。实施25处676平方米的D级危房整治；增设微型消防站1个、339个燃气报警器、57台摄像头；为院内10户独居老人加装智能报警系统。

　　讲改造更重集成

　　“街道问症”找准共性问题。系统梳理相关投诉，找准片区管理痛点，有效解决地下管网塌陷、电力设施设备老旧等问题。

　　“居民问需”找准个性问题。采取问卷调查、入户恳谈等多种形式调查摸底倾听民意，依序开展三轮改造意见征询。

　　“企业问计”找准专业问题。确定1个运营合伙人和4个战略合伙人。同步撬动企业投资，增添项目运作经济活力。

　　讲更新更重治理

　　建强党组织。坚持先自治后整治，通过党员大会、入户走访充分发挥党员模范带头作用。

　　建好议事会。成立片区议事会，对项目问题进行决议，加快院落改造重构工作。

　　建实微网格。将街道机关干部编入一般网格担任第一责任人，统筹协调网格力量。

　　讲建设更重管理

　　创新管理引进服务。通过竞争性磋商方式引入不动产管理集团，提升小区物业服务水平。

　　设立学院共同治理。组建“望福商学院”，引导创业者积极向党组织靠拢。依托党建阵地，发动院落积极分子、居民骨干等参与院落公共服务，将更多社区居民转化为社区发展“合伙人”。

特色消费场景

　　本版内容由北京建筑大学秦贝贝孙艳晨课题组提供