□　李少军　杨青青

　　更新是城市发展的永恒主题，实施城市更新行动是党中央作出的重要决策部署，高质量开展城市更新是国家“十五五”规划明确的重大工程项目。做好城市更新大文章，必须深刻领悟党中央重大决策部署，坚持以内涵式发展为主线，更加注重破解共性难题，更加注重基层创新探索，更加注重精准靶向施策，以实实在在的成效助力建设现代化人民城市。

　　高度关注共性问题

　　●资金平衡问题

　　不同类别更新项目面临的难点各有不同，但资金难平衡始终是共性问题，特别是对整片区域的更新改造，项目体量大、周期长，除开发资金外，拆迁补偿与安置等资金需要提前筹措到位，资金平衡难度加大。另外，城市更新项目回报依赖于产业导入，而产业导入往往前期投入较大，不确定性较高，若仅依靠财政补贴、国企出资或银行贷款显然不可持续，急需多元化融资渠道。

　　●更新模式问题

　　以往更新项目以单一项目设计为导向，重物质空间轻文化内涵、重经营轻服务、重建设轻治理。现阶段，城市更新应充分体现以人为本的价值取向，聚焦公共服务设施、基础设施补齐建设短板，在此基础上着力塑造活力空间、便民空间，增加城市烟火气，吸引人口尤其是年轻人聚集，提升城市魅力。更重要的是，在城市更新过程中，要统筹推进产业质量变革、效率变革、动力变革，加快改造提升传统动能，培育壮大新动能。

　　●多方参与问题

　　城市更新是一项复杂系统性工程，涉及多方利益关系，引导社会多方力量参与城市更新，有利于调动各方积极性，集思广益推进城市更新的进程，也有利于促进城市更新生态系统的形成，各方互相促进、协调合作、互利共赢。从目前国内实施城市更新情况来看，主要改造主体是政府和国企，公众、企业等市场化参与不足，需要实现多方深度参与。

　　●迭代更新问题

　　城市建设相关技术和要求不断迭代升级，对城市更新的实施水平提出了更高要求。近年来，国家陆续出台相关政策文件，不断将新技术、新标准、新业态融入城市更新，对城市更新实施的前瞻性和预留改造空间提出更高要求。

　　研究借鉴各地探索

　　●多元化资金保障

　　江苏省苏州市引入城市“合伙人”机制，通过赋予实施主体规划参与权、混合用地模式、给予适度奖励等手段，撬动市场主体参与积极性。四川省成都市设立城市更新专项资金，如天府文化公园等重大功能性片区更新，由市级财政向市属国有企业注资作为资本金；对历史建筑保护修缮，市、区（县）财政按7:3比例给予70%~80%投资补助。湖南省湘潭市允许社会资本通过少量征拆、调整容积率、改变土地性质和用途等方式，调动社会资本参与的积极性。

　　●以新技术赋能改造

　　上海市在部分老旧小区改造中增加智慧大屏、智慧步道、智能生活垃圾厢房等多项智慧型功能，让居民享受更多高品质生活。浙江省宁波市出台《住宅项目设计实施细则》，高于新国标的住宅设计标准。山东省潍坊市推行小区物业智慧化服务管理，运用物联感知技术，建立智能管控预警体系，形成“物联感知、平台分析、任务分派、协同处置”工作闭环。

　　●多元主体协同参与

　　重庆市九龙坡区统筹开展规划师、建筑师、工程师进社区行动，通过居民提议—群众商议—社区复议—专业审议—最终决议，确定城市更新方案。辽宁省沈阳市推行人民设计师制度，广泛参与街道更新、老旧小区改造、口袋公园建设等城市更新项目。湖南省常德市通过问卷调查、基层访谈、公示公告等方式加强公众参与，充分保障群众对城市更新规划及项目的知情权、参与权、监督权。

　　●突出生态文化功能

　　江苏省南通市以“公园+”理念，利用公园绿地、生态绿道、小游园等区域，将休闲、健身、商业服务、应急避难、停车等配套功能融入街头巷尾绿化景观，打造高品质绿化景观空间。广东省佛山市聚焦城市升级升值之路，持续修复森林公园、湿地公园，提质增量城市绿地，建设文化馆、艺术中心，全面升级城市功能、面貌和品质。山东省淄博市将齐文化、孝文化、聊斋文化等融入改造，让小区既有外在颜值也有文化内涵。

　　因地因类精准施策

　　●更加注重政策激励

　　支持社会资本参与，其中对基本实现建设运营平衡的项目，可采取授予社会资本特许经营权模式；对不能覆盖投资需求的项目，可采取政府和社会资本合作模式；对没有直接收费来源的项目，可采取政府匹配资源、社会资本综合开发模式。还可以适当增加规划弹性，研究容积率奖励条件、转移方式、地价转换方式适度突破办法，推动容积率跨区转移落地；也可以实行灵活供地，研究带保护方案招拍挂、定向挂牌、组合出让细则，明确地块性质、功能定位和风貌保护要求，允许一二级联动开发，用地性质可根据规划建设方案论证后适当灵活调整。

　　●更加注重产业导入

　　转变先建设再运营的思路，在项目立项同时完成产业引入的规划设计，在规划阶段即引入专业运营团队，确保空间改造与后期产业运营相匹配。将城市更新入库项目进行全覆盖产业论证，邀请专家提出产业导入思路，应优先推动产业导入思路清晰且收益明确的项目，在导入文旅和商业产业的论证中，应在全域层面统筹，推动项目错位发展。

　　●更加注重技术赋能

　　聚焦“老房子”改造，促进绿色低碳和智能技术推广应用，提升房屋品质性能和社区服务管理水平。聚焦老年群体，将社区老年助餐服务纳入民生项目，围绕助行、助浴、助洁、紧急救援、康复辅助等开展市场化适老化改造。聚焦儿童群体，按龄、按需规划社区儿童友好空间，以推进适儿化改造为抓手，提供适应儿童成长的社区环境、教育配套、活动场所。聚焦智慧社区，适度超前布局数字化基础设施，运用物联感知技术设置消防通道占用、梯控监测、高空抛物等应用场景。

　　●更加注重宣传引导

　　聚焦城市更新谋划机制、推进机制、可持续模式、配套支持政策等方面，筛选一批可信、可比、可学的典型项目作为标杆，搭建学习交流平台，确保学有榜样、做有标杆。引导有关部门、机构和企业到先进地区学习观摩，把各地因地制宜、精准施策的经验理解到位，把压力传递到位、责任落实到位，增强各级推进城市更新的责任感和本领能力。

　　作者李少军单位为潍坊市改革发展研究中心、杨青青单位为潍坊市社会科学院