□　赵文斌

　　实施城市更新行动是推动城市高质量发展、建设美丽城市的重要抓手。但不可否认的是，动力不足和持续力不够仍然是城市更新实施中的突出难题。因此，城市更新需要深入贯彻“城市生命体”理念和“绿色金融”理念，以超常规的思维破局，探索“资源资产化、资产金融化、金融资金化、资金项目化”路径，倡导以政策“组合拳”驱动权益更新、双资“先手棋”驱动空间更新、产业“连环招”驱动功能更新、体检“指挥棒”驱动要素更新为切入点的“四驱型城市更新”新范式，激活城市更新内生动力，实现跨领域、跨地域、跨时空的均衡可持续发展。

　　以政策“组合拳”

　　驱动权益更新

　　城市更新是一项涉及政府多部门、社会多方面的综合性活动。因此，打出政策“组合拳”成为城市更新的首要任务，将有助于驱动权益更新，调动各方积极性、实现合作共赢。

　　●建立运作机制

　　建立城市更新协调推进机制，统筹协调全域城市更新工作，明确城市更新的方向、重点任务和实施路径。构建城市更新法规体系，出台地方性法规或政府规章，加强顶层设计、明晰工作规则。发挥多元主体主观能动性，探索“政府引导、市场运作、公众参与”的城市更新可持续发展模式，变“要我更新”为“我要更新”。

　　●提高供给质量

　　梳理既有城市规划、建设、治理政策，重点从规划、土地、金融、财税、拆迁、安置、建设等方面加以完善，有效释放政策“红利”，切实保障公众利益。密切关注项目实施主体的实际需求，精简城市更新项目的行政审批、不动产登记、运营维护等事项及环节，降低制度性交易成本，激发市场主体活力，推动项目顺利实施。

　　●强化监管效力

　　建立城市更新项目入库审批制度，以行政手段为优质项目快速立项“保驾护航”。开展城市更新项目的全生命周期监管，对违法、违规行为及不良现象起到防微杜渐的作用。发挥地方各级人大代表和政协委员的作用，汇集反映人民群众的意见建议，督促落实城市更新各项工作，保证工作实效。

　　以双资“先手棋”

　　驱动空间更新

　　城市更新对项目实施主体的资金筹措与资产盘活能力要求高。因此，下好双资“先手棋”成为城市更新的重要手段，将进一步驱动空间更新、实现资产显著增值。

　　●吸引社会资本

　　科学划定城市更新单元（片区）范围，合理搭配经营性项目、准经营性项目及公益性项目，增强社会资本对项目盈利的预期。推动政银企深度合作，由地方政府牵线、属地国企牵头，吸引银行、非银行金融机构及民间资本参与城市更新。对不同类型城市更新项目涉及的地方政府一般性收费、建设领域公共配套设施服务收费等实行减免，不动产注销首次登记应免除相应交易间税费，切实降低市场主体的运营成本。

　　●加大资金支持

　　统筹住房城乡建设、规划资源、生态环保、文旅、水利等相关领域专项资金，加大对城市更新项目的财政奖补力度，发挥财政资金在项目前期的撬动作用。在保障公共利益前提下，鼓励将可经营、可出租、可出售的资产通过特许经营、社会投资人+ EPC、EPC+O等市场化模式多渠道融资。综合运用银行贷款、政策性开发性金融贷款、企业债券、资产证券化（ABS）、不动产投资信托基金（REITs）等金融工具，助力城市更新项目可持续发展。

　　●盘活存量资产

　　系统梳理城市更新项目中存量和改扩建有机结合的资产，重点盘活存量规模较大、当前收益较好或增长潜力较大的基础设施类资产，合理搭配形成多门类自然资源资产组合包。聚焦城市更新区域范围内的低效存量资产，从丰富供地方式、变更用地性质、办理产权、减免税费等方面给予政策支持。推动城市更新实施主体由“开发商”转变为“运营商”，承担城市更新项目全生命周期的投资建设运营，做大有效资产，提升运营能力，获得稳定现金流，后期通过资产再评估实现再融资、再建设、再更新。

　　以产业“连环招”

　　驱动功能更新

　　经济增长是城市发展的基本动力，产业转型的深度决定了城市更新的高度。因此，出好产业“连环招”成为城市更新的主要方式，将会大幅度驱动功能更新、促进新质生产力发展。

　　●优化产业结构

　　分析现有产业结构，明确产业发展方向，统筹城市更新项目空间布局，满足“退二进三”发展需要。将产业运营前置，把市场需求融入城市更新方案，实现从“土地收入平衡”到“市场化运营平衡”的转变，保障产业持续发展。通过“腾笼换鸟”向存量要空间、向空间要产出，提升“亩产效益”，推动资源要素向优势产业集聚。

　　●创新产业模式

　　通过存量建筑用途转换与使用功能兼容，盘活存量资源，提升土地使用和资金利用效率。利用城市更新项目的正向现金流效应吸引人才和企业，推动科技创新、产业升级。以创新驱动为引领，以加快发展新质生产力为主旨，为战略性新兴产业、未来产业提供高品质、低成本、定制化的产业培育空间。

　　●助力产业融合

　　在全域视角下，将城市内不同区域、不同产业领域的城市更新项目进行有机组合，实现资源共享、产城融合。打破传统的产业界限，通过城市更新项目将关联产业串联成网，实现同一产业上下游、关联产业间的深度融合。产业融合促进空间融合，将会加强空间的集约利用和功能复合，进一步满足人的多样化需求。

　　以体检“指挥棒”

　　驱动要素更新

　　无体检、不更新，通过城市体检能为城市生命体“防未病”“治已病”。因此，用好体检“指挥棒”成为城市更新的必要前提，将有利于驱动要素更新、系统治理“城市病”。

　　●构建工作机制

　　构建“政府主导、部门协同、公众参与、专家指导”四级联动的城市体检工作机制，充分调动社会各界力量参与。加强城市体检与城市更新专项规划、项目策划、年度计划等工作的无缝衔接，形成发现问题到解决问题的完美闭环机制。建立“一年一体检、五年一评估”的常态化体检评估机制，持续对城市进行全面健康检查与诊断。

　　●完善指标体系

　　以住房城乡建设部城市体检指标为基础，对照“四好”目标，结合本地人民群众身边的急难愁盼问题，调整优化相关指标。根据城市特色、发展目标、发展定位和职能，因地制宜新增特色指标，构建可评价、可感知、可量化的城市体检指标体系。重点关注在上一年度城市体检中分值明显偏低的指标，持续监测并督促对城市运行短板弱项的改进。

　　●促进成果运用

　　将城市体检发现的问题短板作为城市更新行动的重点，以“问题—行动—项目”为路径，把体检结果应用到具体城市更新项目之中。发挥基层政府接地气、察民情的特点，将体检结果与群众意愿相结合，形成社区层面更新台账，实现精准定位、实施到位。将城市体检数据纳入城市信息模型（CIM）、“数字住建”等平台建设，构建动态管理、及时更新的数字化管理系统。

　　作者单位为中国城市建设研究院有限公司