□　赵长茂　王铁宏
 

　　实施城市更新行动，是“人民城市”理念的生动实践，也是推进中国式现代化的内在要求。如何“建立可持续的城市更新模式”，满足人民群众对美好生活的向往，是当前逆周期条件下经济社会发展亟待解决的重要课题。

　　上海市徐汇区康健路341弄7-8号既有老旧住宅“原拆原建”的实践和西安市“幸福林带”综合基础设施更新的示范为城市更新高质量发展提供了可资借鉴的经验，全面实现了拉动经济的新动能、改善民生的新场景、转型升级的新高地三大目标。

　　示范项目概况

　　●上海既有老旧住宅“原拆原建”实践

　　上海市徐汇区康健路341弄7-8号是一栋建于1954年的3层砖木结构“筒子楼”，建筑面积862平方米，是典型的“老破小”。该住宅楼存在严重老化、安全隐患、生活品质差等问题，对周边环境造成负面影响。

　　2023年4月，徐汇区政府决定对该住宅楼进行“原拆原建”。一是改建政策创新，通过成套住宅改造和适当增加容积率，既满足居民独立成套改造愿望，又增加部分增量房作为区政府人才公寓资源；二是居民外搬回迁模式创新，外搬和方案设计同步进行，仅用6天完成“一户一方案”签约，16天完成外搬，27户居民全部按时回迁；三是建造方式创新，采用全钢结构全装配化，仅用8个月即完成建设；四是项目市场模式创新，采用设计施工总承包模式，实现超低能耗、BIM（建筑信息模型）、AI（人工智能）等技术应用。该示范项目着力打造“五好”住宅，即“一户一方案”设计更好、全装配化体系更好、智能化和智慧化高质量发展更好、超低能耗实现运行减碳更好以及回迁居民评价更好。

　　●西安基础设施更新示范

　　1953年，“一五”计划中的6个重点工程落户西安东郊，确定为军工工业区，并配套规划职工生活区，设“幸福林带”为隔离防护林。由于历史原因，项目未能完整实施，但规划保留。进入21世纪，东郊成为中心城区，而“幸福林带”周边却成为“疤痕”，存在产业单一陈旧、缺乏城市绿地、私搭乱建、基础设施落后、安全韧性差等问题。

　　西安市委市政府贯彻落实习近平总书记关于城市更新工作的重要论述和部署，将“幸福林带”更新提上议程，经调研论证，一条长约5.85公里、宽约210米，集景观绿化、地下空间、市政道路、综合管廊、地铁工程五大业态于一体的“幸福林带”建设方案正式启动。

　　西安“幸福林带”项目体量大、业态多、管理部门多重交叉，必须以攻坚克难的勇气拿出领先之策、创新之举。一是规划建设模式创新，打造“紧凑城市”，多规合一，复合利用土地，集约节约土地资源约2200亩，地面新建76万平方米城市中央公园，地下科学规划各类设施；二是政府治理方式创新，提速审批流程，成立市长挂帅的领导小组，市区联动、提级办理、政企协同，以“专班制”高效推进；三是投—建—营模式创新，集PPP（政府和社会资本合作模式）、BOT（建设—经营—转让）、TOD（以公共交通为导向的开发模式）等于一身，全过程规范投资，侧重长期运营价值，让投—建—营主体优化设计349项、节省投资近3.8亿元、缩短工期近9个月；四是绿色化和数字化转型，突出利用地下空间降低碳排放，实现BIM共同建模指导运维，突出在BIM+的应用，初步实现园区级CIM（城市信息模型）。

　　拉动经济的新动能

　　上海住宅更新实践表明，城市住宅更新将成为拉动经济新动能的重要方面。据2002年统计，全国已建成住宅110多亿平方米，其中大部分是标准低、品质低、户型小的“老破小”，但地段位置优越，群众对城市更新热情高涨。

　　若对全国110多亿平方米住宅进行城市更新，一半“原拆原建”、一半装修加安装电梯改造，按10年完成，每年将有3万多亿元的城市住宅更新投资，同时拉动产业链经济1到2倍规模。如借鉴上海住宅更新的政策经验，适当增加容积率破解更新成本缺口问题，在一二线城市基本可以通过政策破题，三四线城市可能仍需部分政府补贴。国家层面还可给予住宅设备、家装厨具、居民家电更新等鼓励政策。

　　西安基础设施更新示范产生了显著的拉动投资效应，促进了城市资产增值，改善了社会预期，全方位助推区域经济社会发展。一是拉动投资和产业链经济。项目总投资240亿元，建设周期大约4年，扣除考古工作占用场地时间，有效建设周期仅为2.5年，每年实际投资强度约90亿元，带动产业链经济1到2倍规模。二是推动片区价值提升。建成后土地成交价提升，为地方政府带来约480亿元土地财政升值空间，既覆盖项目投资，又为西安实施更大规模城市更新提供资金保障。三是促进产业功能转型。建成后已吸引落地大项目8个，总投资548亿元，实现年新增税收超3亿元，产业集群效应初现。四是激活社会消费潜力。新增商铺超500家，带动就业岗位6000多个，年消费近4亿元。

　　若全国一二线城市都能实施城市基础设施更新，不但能为城市拉动经济产生巨大新动能，还能在全国形成更大规模的新动能聚合效应，这正是中国经济发展的韧性所在。

　　改善民生的新场景

　　上海“原拆原建”实践中，居民的诉求是既要省、又要大、还要快。通过适当增加容积率，将一部分奖励给“原拆原建”居民，让他们有动力加快住宅更新。在此基础上，政府平台公司也会积极参与住宅更新，一举两得。居民从“老破小”到“好房子”，再到“好小区”“好社区”“好城区”，幸福感显著增强。城市住宅更新涉及1亿多家庭，4~5亿名群众，是改善民生的巨大新场景。

　　西安“幸福林带”项目建成后，实现了周边居民三代人的夙愿。一是居民资产增值，每平方米增值在5000元左右；二是居住品质更舒适；三是交通出行更便捷，实现45分钟“全城达”；四是文化活动更多元，形成15分钟“便民生活圈”；五是基础教育更优质，先后吸引后宰门小学、西安爱知中学等名校进驻，解决周边片区居民长期的基础教育“痛点”问题。同时，结合原有医疗资源基础，周边片区原有西京医院、西北大学第一医院等，为“医康养”一体服务创造条件。

　　转型升级的新高地

　　新型工业化建造方式加低碳化和数字化转型升级是城市更新项目更好更省更快建设的必选题。上海住宅更新实践正是在上海发展装配化建筑进而发展超低能耗建筑的优势基础上，结合数字化技术，才得以实现更好更省更快建设，势必引领全国城市住宅更新高质量发展的方向。

　　西安“幸福林带”综合基础设施更新示范极大地改善了城市面貌，焕发老旧城区活力，塑造城市建设转型升级的新样板。打造公园宜居城市，对比美国纽约中央公园单一城市绿地功能，“幸福林带”集绿地、安居、商业、文娱、康体、观光等于一身，构建了宜业、宜居、宜乐、宜游的良好环境，引领中国式城市中央公园的新标准和新方向；打造安全韧性城市，融入海绵城市理念，提供应急避难场所，建设综合管廊；打造数字智慧城市，推进CIM+，+供水、污水、照明、燃气、垃圾、轨道交通、消防、停车、商业管理等系统，为西安市提供全面的数字城市综合解决方案，而CIM+各类监管服务系统又将是城市最重要的数据资产，潜力巨大。

　　城市住宅更新+基础设施更新，如果同时发力，就是更大规模的“扩内需”，即将成为拉动经济的新动能、改善民生的新场景、转型升级的新高地。党的二十大报告指出，充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，更好发挥政府作用。上海住宅更新的实践和西安基础设施更新的示范都充分表明，两市政府把善作善成体现到改革创新上来，越是使命艰巨，越是面对挑战，越需要发扬“闯”和“创”的精神，以攻坚克难的勇气破除卡点堵点，拿出更多的领先之策、创新之举。

　　作者赵长茂为中共中央党校原副校长，王铁宏为住房城乡建设部原总工、中国建筑业协会原会长

　　（参与调研写作的有徐坤、令狐延、张耀林、李生龙、房立华、杨杰、关瑞玲）