□　赵雨亭

　　中共中央、国务院发布《关于推动城市高质量发展的意见》，提出支持老旧住房自主更新、原拆原建。自主更新是新时期城市高质量发展的重要路径，是“好房子”建设的重要体现。当前，越来越多顶层设计和项目试点相继探索，不断创新，为推动老旧住房自主更新提供了经验借鉴。

　　思想观念创新。城市发展已经从大规模增量扩张阶段进入存量提质增效为主的阶段，过度房地产化的开发建设模式不可持续，政府大包大揽的路子走不下去，传统思维已明显滞后于现实，急需增强产权人责任意识。基层工作人员要掌握好群众工作方法，发挥好善于做群众工作的优势，与居民一同算好居住环境改善账、资产增值经济账。同时，要搭建好居民沟通的桥梁，逐步让群众接受、理解并参与，构建政府、市场、居民多元出资的更新模式。例如，北京市西城区桦皮厂胡同8号成套住宅原拆原建，适当增加厨房和卫生间面积，加装电梯，极大提高了居民出资积极性，居民出资累计占改造资金总额37%，改造后平均每户居民房产增值超过100万元。

　　产权制度创新。由于历史、技术等因素，一些房屋存在各种产权问题。要持续优化不动产登记，处理历史遗留问题。例如，北京市《关于开展危旧楼房改建试点工作的意见》规定，改建完成后实施主体可以申请国有建设土地使用权及房屋所有权首次登记，单套住房包括新增建设面积在内，房屋性质将统一登记为“按照经济适用房产权管理”，其中，原住房已转为商品房、已购公房的部分，在办理不动产权登记时进行注记，上市转让时商品房部分无需缴纳地价款，新增面积部分则应缴纳地价款。再如，江苏省南京市石榴新村，针对地块产权复杂、仅24户有完整产权证明、历史遗留问题多的实际情况，通过“合并登记—析产确权”明晰产权，为回迁居民办理不动产权证，帮助外迁居民完成注销或转移登记。

　　金融政策创新。探索运用旧房带押改建、个人住房改建贷款等金融工具，解决居民出资渠道不畅通的金融限制问题。例如，国家金融监督管理总局北京监管局牵头，北京市规划自然资源委、市住房城乡建设委议定了由借款人、银行、实施主体、不动产登记部门协同配合的“带押改建”流程，包括银行与居民签署相关协议，市规划自然资源委西城分局创新“改建前房产抵押权注销登记、改建前房产注销登记、改建后房产首次登记、改建后房产抵押权首次登记”一次性“四联办”机制，以此消除抵押权“真空期”。同时，指导试点银行创设“个人住房改建贷款”产品，贷款期限、收入条件适度满足居民合理融资需求，支持北京市三里河一区28号楼等危旧楼改造落地。

　　标准管控创新。实事求是用好规范标准，科学设置各项指标，不让老建筑因为新标准被隔离在改造的外围、抛在时代的后面。例如，浙江省杭州市拱墅区浙工新村对建筑高度、日照间距、建筑密度、绿地率、建筑退让距离等无法达到现行标准和规范的规划指标进行适应性优化，按照不低于现状条件的标准进行更新。创设“对内有提升、对外不恶化”的原则，科学设置各项指标。此外，部分地区规定，对于城市更新地区增设必要的楼梯、电梯、公共走廊、无障碍设施、风道、外墙保温等附属设施，其新增建筑量可不计入容积率。

　　更新模式创新。探索片区统筹，盘活存量资源。例如，江苏省南京市石榴新村采用划拨方式，创新性将周边低效公共用地（老旧社区医院、闲置城建档案馆）一并纳入更新规划范围。实施过程中，将位于项目附近的“边角地”的破旧社区医院拆除搬迁，改造为现代化医疗设施，原社区医院所在地新建两栋住宅，实现片区统筹更新。

　　在城市更新中推动自主更新、原拆原建的模式，是存量提质增效时期城市内涵式发展的关键一招。这不仅需要完善的顶层设计，更需要地方因地制宜不断探索，为上位法出台积累经验，以制度创新化解当前工作面临的难度和堵点，走出一条“政府引导、居民参与、市场运作”的城市可持续更新之路。