更新是城市发展的永恒主题。《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》明确了“十五五”时期对进一步推进实施城市更新行动的战略部署和行动纲领。“十五五”是高质量开展城市更新的重要时期，必须深入贯彻落实中央城市工作会议精神，推动城市更新一体谋划、全域联动、协同落实，助力建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市。

　　□　李少军　李朋娟

　　抢抓两大机遇

　　●国家政策加力支持机遇

　　中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于持续推进城市更新行动的意见》，明确了高质量推进城市更新的总体要求、主要任务和支撑保障。中央城市工作会议提出建设现代化人民城市的目标，强调坚持城市内涵式发展，以推进城市更新为重要抓手。中共中央、国务院印发《关于推动城市高质量发展的意见》，再次强调以城市更新为重要抓手建设现代化人民城市。“十五五”是高质量开展城市更新的关键期，国家对城市更新将保持政策的连贯性，随着发展需要适时出台新政策，政策红利效应将逐渐显现。

　　●超大规模市场需求机遇

　　有关机构预测，2025年全国城市更新市场规模将突破8.6万亿元，2030年有望成为10万亿元级别的超级市场。分行业看，房地产行业将从大规模增量建设转向存量提质改造，民生服务业需求进一步释放，绿色改造提升为刚性要求。“十五五”时期，抢抓城市更新战略机遇，以高质量城市更新提升城市发展能级已成为城市竞争的关键赛道。

　　把握四个原则

　　●理念更新原则

　　只有理念更新，才能真正实现成功的城市更新，否则事倍功半甚至劳而无功。比如，底特律是美国著名的汽车城，受宏观形势和发展环境影响，汽车产业遭遇困境时，没有及时转变发展思路实施产业更新，推进经济转型和产业多元化发展不明显，带来失业率飙升、人口大量减少、社会治安恶化等一系列问题，加剧了城市的没落和衰败。

　　●系统更新原则

　　城市更新不仅仅是对单个项目的改造提升，而是对城市空间的再分配、再构建，牵一发而动全身，对整个城市发展都会产生重要影响。高质量实施城市更新，应坚持系统观念，统筹考虑居住、产业、服务、生态等方方面面因素，以全局化、系统化、片区化高度研究谋划，确保更新项目与周边环境有机融合。

　　●彻底更新原则

　　城市更新既不是短期的权宜之计，也不是简单的修修补补，而是城市空间结构和布局形态的全面优化和彻底变革，只有充分挖掘城市存量资源和发展潜力，创造性地整合资源要素，才能实现由外延扩张式向内涵提升式转变。南特市作为法国造船工业之都，面对产业环境衰退困境，将造船厂工业区改造成机械制造厂与游乐园，成为令人着魔的机械岛乐园，成功转型独具特色的观光创意产业，其做法值得借鉴。

　　●有序更新原则

　　城市更新不是手术式短暂爆发的大拆大建，而是细胞代谢式的、常态而持续性的更新改造，需要综合平衡速度、质量、规模。深圳、广州、成都等城市更新先行者，具体实施时都坚持尽力而为、量力而行，稳妥有序、分类推动、滚动实施，成熟一个、实施一个，使城市更新成为一个顺势而为、水到渠成的过程。

　　突出五项任务

　　●促进规划全方位贯通衔接

　　加强与国家“十五五”规划和各专项规划衔接，准确把握“十五五”时期实施城市更新的发展目标、主攻方向和重点任务，贯彻落实到各地“十五五”规划编制中。强化配套政策衔接，借鉴重庆、成都、苏州、无锡等城市经验，因地制宜出台产业培育、土地规划、项目审批、历史风貌保护、市政基础设施和公建配套设施评估、合作企业引入与退出等配套政策。强化部门规划衔接，推动各部门编制“十五五”专项规划，进一步突出城市更新。

　　●探索片区化综合改造模式

　　以片区为基本单元，选择位置相邻、功能相近、产业相融、有发展潜力的区域连片规划、连片建设，统筹各类资源向片区集聚，因地制宜实施历史文化传承、工业遗存保护、低效园区盘活和城市安全韧性提升等工作，打造城市更新样板工程。以片区统筹产业导入，每个片区明确主导产业，分类采用公共交通引导、生态环境引导、社会服务引导等方式，重点引入工业旅游、文化创意、社区养老、培训健身、人工智能+等新业态。

　　●聚焦城市更新谋划包装项目

　　聚焦《关于持续推进城市更新行动的意见》、中央财政支持实施城市更新行动确定的领域，重点发力城市地下管网更新改造、经济集约型综合管廊建设、市政基础设施提升改造以及历史文化街区、老旧片区、绿地开放共享等既有片区更新改造项目。上述项目代表了中央支持的样板工程和试点任务的主攻方向，应成为“十五五”谋划包装项目的重点，积极争取中央预算内投资、专项债支持。

　　●强化财政支持和资金保障

　　依法落实税收优惠政策，对更新重点片区按规定落实行政事业性收费、政府性基金减免政策。引导金融机构更清晰地识别优质项目，引导推出相关金融产品，精准提供信贷支持。鼓励市场化手段促进多方合作，积极探索低效资产盘活、重资产收购、轻资产运营、更新资本引入等路径，激活用好社会资本力量。苏州引入城市“合伙人”，赋予实施主体规划参与权等做法值得借鉴。

　　●深化好房子、好小区、好社区建设

　　聚焦建设好房子，以“成片连片”理念推动改造，把相邻老旧小区及其周边一体化谋划改造，推动由单个小区改造向成片连片改造转变，重点促进绿色低碳和智能技术推广应用，持续提升房屋品质性能和社区服务管理水平。聚焦建设好小区，持续推进城镇老旧小区改造，开展建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修，做好小区内老化管线改造，重点解决停车、充电等难题，实施物业服务质量提升行动。聚焦建设好社区，开展完整社区、全龄社区建设，因地制宜配建和完善社区养老、托育等“一老一小”公共服务设施，持续增加公园绿地、体育健身、休闲游憩等公共场所，运用物联感知技术设置消防通道占用及高空抛物监测等应用场景。

　　作者单位为潍坊市改革发展研究中心