编者按

　　2021年以来，河北省石家庄市、浙江省杭州市、江西省赣州市、山东省济南市、湖北省武汉市、广东省深圳市、重庆市渝中区、四川省成都市、陕西省西安市9个城市(区)认真贯彻党中央、国务院决策部署，真抓实干、攻坚克难，全力做好城镇老旧小区改造等工作，取得明显成效，于今年6月获得国务院督查激励。为抓好典型引路，进一步营造互学互鉴、比学赶超的良好氛围，本报刊发上述城市(区)城镇老旧小区改造经验做法，供各地学习借鉴。

　　重庆市渝中区

　　“面子”“里子”齐改造　山城生活更“巴适”

　　重庆市渝中区作为重庆母城、主城核心，是重庆唯一城镇化率100%的行政区，20.08平方公里的陆域空间生活着58.9万常住人口，住宅建筑总面积达2329万平方米，其中2000年底前建成的老旧小区约1076万平方米，占住宅总面积46%以上。近年来，渝中区牢记“国之大者”、做细“民之小事”，按照党中央、国务院和重庆市关于城镇老旧小区改造有关工作部署，推动老旧小区全面“消隐患、补功能、提环境、留记忆、强管理”。截至2021年年底，已改造小区建筑面积约450万平方米，规模全市第一、全国领先。

　　三方协同发力

　　工程推进更顺利

　　坚持政府、社会、居民三位一体、协同发力，2020年~2021年引导社会投资和居民出资占比达到42%以上，推动形成“各炒一盘菜、共办一桌席”的工作格局。

　　党委政府抓“主导”。将城镇老旧小区改造作为民生工程、发展工程，纳入城市提升重要专项，成立由区委、区政府主要领导为组长的渝中区城市提升领导小组，专设老旧小区改造提升工作组，住房和城乡建设、发改、规资、民政、卫健、消防等部门各司其职、合力推进。遵循城市发展内在规律，做好谋划、规划、计划，确保“量”上“应改尽改”，“质”上符合城市品质提升与广大群众之需。厘清政府、社会和居民三方的责任边界和工作界面，政府“统揽”不“包揽”，吸引社会“旁观”变“参与”，引导居民“被动”转“主动”，实现决策共谋、发展共建、建设共管、效果共评、成果共享。

　　社会协同当“主力”。注重激发市场主体的投资创新活力，积极引导社会力量通过直接投资、间接投资、捐赠等方式参与老旧小区改造。灵活选择政企合作模式，依托更新地块、重点工程、产业载体以及特许经营权等资源，激励社会力量参与。国企作为老旧小区改造市场化运作的规模化实施运营主体，系统把关项目设计、强化全过程管理等各项工作;深挖资源、优化空间，采取收购、点征等方式整合老旧灰空间和闲置、消极物业，合理拓展增值服务收益空间，形成可持续收益。捋清部门和专营单位责任，共同改造、分工协作。

　　居民群众唱“主角”。坚持以人为本、问题导向，通过院坝会、现场接待、微信群等方式做深做实前期居民调研，实行政府“送菜单”、居民按需“点单”;现场评审设计方案，邀请居民代表参与提出想法意见，变“要我改”为“我要改”。出台文件明确居民出资比例，有效改变政府“大包大揽”“无限兜底”的常规做法。

　　做好顶层设计

　　强化落实精准度

　　坚持规建管整体统筹、一体推进，推动工作理念变生动实践、规划愿景变现实场景，一起步就拒绝空头支票、不搞形象工程，切实把党委、政府的承诺兑现到群众心窝里。

　　规划设计“看得更远”。准确把握渝中具体实际，研究制定老旧小区改造提升规划，先后经区政府常务会、区委常委会审议通过，并报区人大常委会作出决定，引领“十四五”期间老旧小区改造工作，确保2000年底前建成的老旧小区应改尽改。建立项目储备库，以完善居住功能为导向，按照轻重缓急和项目成熟度，合理确定项目实施计划，集中攻坚、干一件成一件、干一片成一片。制定《渝中区老旧小区改造提升工作规程(试行)》，研究提出52项改造清单，让居民安心“点菜”，突出方案可行性和落地性，一对一逐项明确改造措施、逐栋细化具体方案，实行市、区、部门、街道四级审定和专家评审，切实提高项目转化效率。

　　工程把关“抓得更实”。遵循“优化不恶化”的原则，探索老旧小区改造审批路径，解决更新改造项目中消防技术标准适用等难题。审批部门靠前服务，加强业务指导培训，在精简施工许可办理流程、缩短办理时限的同时，提前技术指导，严控施工安全质量，完善工程验收移交程序。推动规划师、建筑师、工程师“三师”深度参与老旧小区改造前期规划、立项设计、施工建设、验收运营全过程。

　　后续治理“做得更细”。深化推广“党建+物业”管理模式，构建社区党委领导下的居委会、业委会(居民代表)、社区物业服务中心联动机制，成立68个社区物业服务中心，实现老旧小区物业管理全覆盖。优化老旧小区物业管理等级评价机制，建立以环境卫生和收费率为考核依据的考核机制，完善老旧小区物业服务成本信息和计价规则。指导各社区物业服务中心根据实际实行“菜单式”差异化服务，切实提升服务水平，逐步形成以服务居民为重点、多方参与的“党建+物业”基层治理体系，居民购买服务的意识和意愿显著提高，平均收费率从不足30%提升到84%，个别社区达99.5%以上。

　　更新内外兼修

　　提升社区宜居度

　　坚持“消隐患、补功能、提环境、留记忆、强管理”，既重“面子”又重“里子”，让老旧小区始终成为写在城市里的“方言”和“乡音”，确保民心工程更有成色、民生幸福更有质感。

　　让群众“获得感”清晰可见。围绕群众最关心、最直接、最现实的生活需要，加强教育、医疗等公共服务供给，构建“十分钟生活圈”。充分运用大数据等技术，增加智慧消防、高空抛物监测等8项基础内容及智慧停车等适合小区实际的特色内容，全面提升老旧小区的智慧化管理服务能力。保留便民服务，引入社区商业业态，为居民提供洗衣、修鞋等便民服务，群众满意度平均达95%以上。

　　让群众“幸福感”随处可得。立足“减量、增绿、留白、提质”，提升老旧小区绿化水平，利用小区“边角地”、消极空间增设城市家具、微景观，创新实施垃圾分类，实现“推窗见绿、出门见景”。充分尊重城市特有历史文化，采用微改造、巧利用的方式，突出山地建筑特色，保留“吊、挑、台、错”等独具特色的山地建筑方法和山城建筑文化，原汁原味体现城市记忆。突出“国际化、年轻化、文艺化、烟火气”的人文特色，将现代生活方式及审美与传统文化有机结合。

　　让群众“安全感”触手可及。加强老旧小区消防安全形势研判，开展消防设施设备完好性排查，攻坚拆除可燃雨棚10万余户，整治约300栋建筑消防隐患。对外墙脱落、阳台、空调机架等有安全隐患的部位进行治理，消除外墙安全隐患200余栋。修缮更新破损围墙、楼梯、扶手，强化小区内部边坡、堡坎、挡墙安全隐患综合整治，营造安全舒心居住环境。

　　四川省成都市

　　以绣花功夫提升社区“颜值”

　　党建凝聚“向心力”、改造提升“保障力”、立足现状“挖潜力”、灵活筹资“添助力”……成都市坚持以民生需求为主导，以城市体检为基础，聚焦人民群众对美好生活的向往，以“绣花功夫”高标准、高质量、高水平推进城镇老旧小区改造。

　　党建凝聚合力

　　推动社区自治

　　融合“四有一化”，夯实自治基础。注重“先自治后整治”，出台《全市老旧小区(院落)党建“四有一化”建设三年行动计划》，推动老旧小区(院落)有党组织引领、有党员示范带动、有党群服务阵地保障、有党建经费支撑、党建引领机制制度化。将老旧小区改造与党建工作深度融合，实现2021年改造的329个老旧小区自治组织全覆盖、党的组织和工作全覆盖。在改造中利用小区及周边资源建立党群服务站236个，对符合条件的老旧小区一次性给予5万元补助。建立老旧小区党建专项保障资金，确保每个小区党组织每年工作经费不低于1000元，推动基层事务“有章循、有人管、有处议、有钱办”。如成华区下涧漕社区中车生活小区，在改造中整合驻社区单位党建资源，社区党委下设党支部7个、企业下设党支部17个，通过组织联建、活动联办、示范联评，充分发挥党组织和党员的引领带头及组织宣传作用，实现党建引领、政企共治、居民自治，解决老旧小区自我管理维护、长效可持续等问题，成为大型国企生活小区改造典范。

　　搭建议事平台，提升自治能力。搭建居民、社区、产权单位及物业服务机构等多方参与的议事平台，完善小区民主协商制度。坚持把自治作为整治的基础，把组建院落自治小组作为改造的要件，有效引导群众参与老旧小区设计、施工、管理的全过程，实现从“要我改”向“我要改”的转变。

　　健全长效机制，维护改造成效。建立改造项目比选机制，推动居民改造意愿强、维修资金归集率高的老旧小区优先纳入改造，实现纳入改造的老旧小区住宅专项维修资金机制建立率达100%，为小区改造后自我维护奠定基础。大力推进物业管理全覆盖，积极引入专业化物业服务，进一步提升老旧小区自我管理、自我服务水平，完善小区长效管理机制。如金牛区抚琴西南街片区老旧小区改造项目，以“公益+市场”为导向建立可持续发展模式，探索引入信托制物业管理模式，吸引社会企业对公共空间开展专业运营管理，成立社区公益基金，实现社区商业形态和治理形态双提升。

　　创新改造内容

　　保障居民安全

　　创新“安全类”改造解决群众急难愁盼事项。聚焦老旧小区水电气管网老化、房屋及配套设施陈旧等现实问题，研究制定了《成都市城镇老旧院落改造“十四五”实施方案》，在国家和省老旧小区改造内容分类基础上，创新单列“安全类”改造，包括燃气、供电、排水(雨污分流)、消防、安防及房屋结构等安全隐患的全面排查整治，按照“保安全、重基础、强完善、促提升”的原则统筹推进。

　　“先体检后改造”消除安全隐患。充分结合城市体检工作，引入老旧小区体检理念，将安全隐患排查作为必检必改任务，按照实施体检、诊断隐患、改造治疗、验收评估的工作流程，精准发力全面消除各类安全隐患，保障老旧小区居民生活安全。2021年，329个老旧小区全部实施燃气、电力、自来水户表和雨污分流等专项改造，改造后均由水电气等专业经营单位负责公共区域相关专营设施设备维护管理。

　　安全性、兜底性改造工作优先靠前。出台《成都市老旧小区安全性、兜底性改造任务实施计划》，按照应改尽改、先急后缓原则，通过摸底调查，明确2022年年底前全面完成现有462个老旧小区安全性、兜底性改造项目的工作目标。建立老旧小区安全性、兜底性项目动态排查机制，及时发现、动态消除安全隐患。建立工作实施台账，挂图作战、逐一销账，截至2021年年底已顺利完成260个小区安全性、兜底性改造年度目标任务。

　　实施连片更新

　　激活社区活力

　　坚持规划先行，科学划分改造单元。组织各区(市)县以片区为单位，从区域基础设施、道路交通、景观绿化、公共服务、商业服务等方面进行评估，科学划分重点改造单元36个、一般改造单元192个，为“十四五”期间改造工作提出科学指引。

　　完善配套政策，合理利用闲置空间。成都市先后出台《成都市“中优”区域城市剩余空间更新规划设计导则》等政策，对院落空间、院外空间、存量房屋提出分类利用政策，简化相关经营证照办理程序。

　　创新成片统筹，实现资源整合共享。树立规模成片、资源共享的理念，统筹区域毗邻老旧小区和城市更新项目，连片规划分类实施，通过整合片区更新项目、盘活存量资源、增设经营性服务设施、购买第三方服务等方式，积极引导社会力量参与改造。以片区为服务半径完善社区公共服务设施，加快构建老旧小区“15分钟社区生活圈”，补齐社区功能，满足居民需要，实现老旧小区及周边居住条件和公共服务能力同步提升;2021年统筹配置提升养老服务中心26个、养老助餐食堂11个、老年休闲活动室123个。

　　建立共担机制

　　保障资金需求

　　依托上级资金，撬动地方财政资金投入。鼓励区(市)县积极争取中央、省级政策补助资金，以上级政策资金为引导，推动地方财政加强配套资金保障。2021年度纳入中央改造计划老旧小区329个、3.35万户，获中央、省级保障性安居工程专项补助资金6619万元，带动全成都市实施改造老旧小区446个、4.89万户，市、区两级财政配套资金约7.8亿元。

　　加强资金保障，推动市级财政补助提档升级。根据成都市老旧小区量大面广、应改项目较多的实际，优化市级财政补助政策，将原来只针对“五城区”市级财政补助政策扩大到全市，将补助标准从平均每个小区20万元优化至“五城区”平均每户5000元，其他区(市)县平均每户2000元。

　　建立共担机制，积极引导社会居民出资。出台政策明确水电气信等专业经营单位出资标准和工作责任，共同助力老旧小区改造工作。出台《成都市老旧小区房屋专项维修资金管理办法》，建立引导老旧小区居民出资参与小区后期维护管理工作机制。利用资源整合运营等方式积极吸引社会力量出资参与改造。2021年成都市共筹集社会力量和居民出资约1.17亿元，其中专业经营单位出资约4670万元、居民出资约2400万元、社会企业出资约4600万元。

　　陕西省西安市

　　搭台共议『门前事』　房前屋后换新颜

　　陕西省西安市将城镇老旧小区改造作为深入学习习近平总书记关于民生工作和城市工作重要论述的生动实践，作为改善群众居住条件、提升群众生活质量的重要举措。借举办全国第十四届运动会的契机，西安市把城镇老旧小区改造作为十项重点民生工程之一，坚持美好环境与幸福生活共同缔造理念，用心用情用力抓好改造工作。2021年，全市计划改造老旧小区999个，实际开工1010个、建筑面积1223.64万平方米，涉及居民14.55万户，完成投资约73亿元，惠及约45万居民，补齐民生短板实现了重大突破，人居环境持续好转，群众满意度持续提升。

　　建立联动机制

　　打造议事平台

　　城镇老旧小区改造光靠政府“独唱”不行，还要创新体制机制，充分吸引社会力量参与，组成多声部“合唱”，确保改造工作顺利进行。发挥“四支力量”的统筹作用。坚持老旧小区改造与物业管理改革并举，组建市、区、街道办三级指挥部，建立“市级牵头抓总、区县具体负责、街道扎实推进、社区配合实施”的上下联动、全民参与的工作机制，以年度目标任务为总揽、月进度考核为牵引、周调度会为抓手，细化责任分工，明确时限任务，确保改造工作有序推进。充分发挥党建引领作用。以党建工作为引领，构建“纵向到底、横向到边”的机制，健全区县、街办、社区、小区党建组织体系，在小区成立党支部，充分发挥基层党组织作用，形成“支部引领、党员担当、发动群众、小区自治”的治理思路，共同缔造美好生活，共享老旧小区改造政策的红利，让人民群众在党的领导下更有凝集力。充分发挥党员带头作用。成立由老党员、老干部组成的业委会或居民自治组织，发挥老党员、老干部的先锋模范和带头示范作用。这些老党员、老干部既是旧改政策的宣传者，也是政策的坚决拥护者，既当好宣传员又当好调解员，及时协调解决改造中遇到的困难问题，确保改造工作顺利进行。充分发挥居民的主体作用。坚持改造全过程让居民参与进来，充分尊重群众的知情权、参与权、监督权。探索建立“居民接待日”“一线工作法”等采纳民意的工作方法，形成了共谋、共建、共管、共治、共享的良好局面。新城区的“三好一商量”、莲湖区的“居民板凳会”、长安区的“1+2+4”工作机制等，得到居民好评。

　　改善“硬件”设施

　　做优文化建设

　　城镇老旧小区不仅要进行管网翻新等“硬”改造，还要根据群众需要提供养老、托幼、医疗、助餐等“软”服务。注重需求导向，增强造血功能。针对不同类型小区、不同居民诉求，在征求居民意见的基础上，确定改造重点，将打造宜居环境和提升居民服务融入小区改造全过程。在曲江新区太阳锅巴厂家属院改造过程中，积极引入产业、增加商业用房、盘活小区资源、增加物业收入，为小区后续管理维护提供了资金保障。高新区枫叶北区将空余房屋改造成助老餐厅，为小区和附近老龄人口提供营养餐、照护和活动场所。保留建筑风貌，传承历史文脉。把城镇老旧小区改造作为城市有机更新的重要内容，与棚户区改造、文旅融合等重点项目同步规划、统筹实施。新城区邀请清华大学、西安建筑科技大学等专业团队，对56个小区改造方案进行优化设计，融入皇城文化、红色文化、民俗文化等特色元素，赢得了群众喜爱和好评。融入核心价值，增添党建元素。在注重实体内容改造的基础上，加强精神文明建设，让广大人民群众共享改革成果。雁塔区明德门小区、林业大院小区设置了党员活动室，张贴宣传材料，打造宣传党的政策和社会主义核心价值观的前沿阵地。做好资源整合，提升改造效果。创新“拆墙并院”举措，创造便于管理的“硬”条件。新城区韩森寨街道爱民社区按照“三院合一”的设计规划，打通合并三个小区院落，增加停车位48个，缓解居民停车难问题。曲江新区开创“五位一梯”工作法，在加装电梯中切实做到宣传到位、扶持到位、服务到位、责任到位、管理到位，推动解决居民上下楼难的问题。

　　创新管理模式

　　分类破解难题

　　注重建管并重，出台了一系列加强改造后小区管理的指导性文件，帮助居民选择适合小区实际的管理模式。“专业化物业”管理模式。针对楼栋比较多、群众基础比较好的小区，组织居民自主选定专业化物业服务企业。目前，已有362个小区实现了专业化物业管理。“片区大物业”管理模式。针对单栋住宅楼小区或楼栋较少而位置又相对集中的小区，探索实行“片区大物业”模式。莲湖区北院门街道办将一个片区内相邻小区打包整合，交由相关部门统一管理，形成规模效应。“保洁+”管理模式。在物业服务企业引进之前，用好社区服务经费，推动道路保洁员工作区域向小区延伸，做好小区环境清理，莲湖区社会路3号楼、80号院等小区正在开展试点。“兜底保障”管理模式。对暂不具备引入物业服务企业条件的，由各街道办事处、社区兜底管理，同时坚持自下而上、居民自愿原则，发挥业主、业委会或物管会作用，推动老旧小区改造后物业管理向规范化、市场化方向发展。