——《天津市城市更新条例》深度解读

　　2026年1月1日，《天津市城市更新条例》（以下简称《条例》）正式实施，为天津城市更新工作提供了坚实的顶层设计和法治保障。立足《条例》实施的新起点，天津进一步明确了城市更新的实施路径、重点任务和未来规划，以内涵式发展走出中国特色城市现代化新路子，为全面建设社会主义现代化大都市注入强劲动能。

天津中心城区街景

天津市河北区金钟河大街南侧城市更新片区项目

天津市红桥区城市更新老旧小区改造项目

天津天美艺术街区城市更新项目

天津五大道先农大院

天津意式风情区钟书阁城市更新项目

　　“十四五”答卷：

　　成效卓著，为城市发展蓄势赋能

　　实施城市更新行动是党中央推动城市高质量发展的重大决策部署，天津市委、市政府高位推动，将“中心城区更新提升行动”纳入高质量发展“十项行动”，“十四五”时期天津城市更新工作取得重大进展。

　　城市体检工作走在全国前列。天津获批城市体检试点城市，开展全市域城市体检，建立具有天津特色的体检指标体系，完善体检方法并制定实施房屋体检管理办法，“体检发现问题、更新解决问题”的经验在全国推广。

　　城市更新项目全面启动。全市累计策划、实施城市更新项目32个，总投资超1600亿元，由市住房城乡建设委员会会同相关部门申报的城市更新项目成功获得中央财政支持资金12亿元。

　　存量资源盘活取得显著成效。5年盘活各类房产1600余万平方米。天开高教科创园将闲置楼宇打造为科创策源地，先农大院等历史街区、樘院等152幢小洋楼成为文商旅融合发展热门打卡地，第一机床总厂等老旧厂区从工业“锈带”焕新为生活“秀带”。

　　城市载体功能明显增强。国家会展中心建成运营，海河柳林“设计之都”建设成效初显；1200余项市政道桥等基础设施竣工投用，城市硬件支撑持续夯实；地铁建设竣工里程突破400公里，较“十三五”末增长68.5%。

　　民生福祉持续提升。“十四五”期间累计改造老旧小区1061个，惠及居民53万户，创建完整社区34个，补齐停车位、充电桩等便民设施短板，打造232个城市一刻钟便民生活圈，建成13座城市公园和275个口袋公园。

　　核心内容：

　　划定实施准则，明确城市更新法治框架

　　《条例》为城市更新工作划定了清晰的法治边界和实施准则。

　　明确城市更新的基本原则和主要任务。《条例》对标《关于持续推进城市更新行动的意见》等要求，结合天津实际提出城市更新工作原则、要求和重点内容，进一步细化各部门和各类主体的责任。

　　明确城市体检的工作方法和具体要求。《条例》以立法形式系统明确城市体检的内容、标准、实施主体以及成果运用要求，确保城市体检与城市更新一体化推进。

　　明确城市更新规划的法律地位和编制要求。将城市更新专项规划纳入全市“十五五”规划重要组成部分，规定规划编制必须落实国民经济和社会发展规划，依据国土空间总体规划，与相关专项规划相衔接，结合城市体检评估结果，以此指导片区策划、项目谋划，充分发挥规划引领作用。

　　明确城市更新的实施主体和管理内容。《条例》要求城市更新项目依法确定实施主体，对各类主体的认定标准作出明确规定；突出“科技创新、产业焕新、城市更新”和“盘活存量、做优增量、提升质量”的工作要求，对片区策划、项目实施方案、项目库建设、年度实施计划编制执行等环节提出具体要求；对城市更新项目的质量安全、竣工验收、权属登记、后期运营管理以及评估等全流程内容作出具体规定。

　　明确城市更新的部门职责和保障措施。明确市和区人民政府及其有关部门的职责分工，要求各部门按职责制定完善城市更新政策措施和标准规范，健全多元化投融资方式；在容积率核定、土地利用、消防技术标准等关键领域制定相应保障措施。

　　落地实施：

　　三维导向，保障城市更新高质量推进

　　2026年是《条例》实施的第一年，市住房城乡建设委员会把实施《条例》作为法治机关建设的重要内容，自觉尊法、学法、守法、用法，履行好《条例》赋予的职责，高质量推进城市更新工作。

　　坚持问题导向，高质量开展城市体检工作。一是聚焦现代化人民城市建设要求，围绕京津冀区域一体化、京津同城化发展，紧扣天津“一基地三区”功能定位和社会主义现代化大都市建设目标，系统查找功能品质、基础设施、历史文化保护传承等方面的短板弱项。二是聚焦群众身边急难愁盼问题，梳理社区、小区在居住环境、配套设施、长效管理等方面的问题，摸排老旧厂房、低效楼宇等闲置资源，建立问题台账并明确整改方向。三是完善体检与更新一体推进的工作方法，坚持条块结合，各区围绕“好房子、好小区、好社区、好城区”开展区级体检，市级相关部门对照“一个优化、六个建设”“八项重点任务”开展专项体检，强化体检结果运用，形成“发现问题—解决问题—评估效果—巩固提升”的工作闭环。

　　坚持目标导向，高质量编制城市更新规划。一是发挥城市更新规划的核心作用，将其作为谋划更新项目、编制调整详细规划、配置资金要素、完善配套政策的重要依据，科学谋划“十五五”时期城市更新的工作目标、重点任务和保障措施。二是健全三级规划实施体系，按照“城市更新专项规划—片区策划—项目实施方案”架构推进规划编制，其中专项规划明确全市城市更新的目标任务、重点片区和建设时序，片区策划确定片区功能定位、产业业态、更新模式及实施计划，项目实施方案细化更新方式、设计方案、资金筹措、实施主体和运营模式，确保各级规划紧密衔接。三是科学把握规划编制方法，坚持科学决策、民主决策、依法决策，广泛听取群众意见，深化专家论证，切实提升规划的系统性、整体性、协同性。

　　坚持结果导向，高质量实施城市更新行动。一是紧紧锚定“三新”这个城市高质量发展的重要途径。通过城市更新为科技创新和产业焕新提供应用场景和空间载体支撑，通过智能建造试点城市建设，促进传统产业智能化、绿色化、融合化发展，着力培育建筑业新质生产力。通过推广中新天津生态城经验做法，促进先进标准规范大规模应用。二是牢牢把握“三量”这个城市更新的重点内容。以盘活存量促进做优增量、提升质量，全面摸清城市房屋底数，对闲置低效用房及时改造更新、进行盘活。加强小洋楼、历史文化街区和工业遗存保护利用，通过引入优质增量，创新消费场景，提升发展潜力。三是充分用好“三管”这个城市治理的重要方法。以“绣花功夫”推动大城细管，精准施策，精细管理，打造精品工程。以数字住建赋能大城智管，依法规范全领域、全流程的事权管理，优化公共服务，让群众少跑腿、数据多跑路。以机制建设保障大城众管，优化职能配置，加强法规政策保障，构建政府引导、市场运作、公众参与、共建共治共享的城市更新工作格局。

　　优化空间：

　　聚焦三大领域，推动业态功能品质全面提升

　　天津聚焦城市发展新场景，从重点区域、基础设施、安居宜居三大领域发力，进一步优化城市生产生活空间，让城市发展更有温度、更具活力。

　　聚焦重点区域推进城市更新，打造发展新标杆。推动“117项目”片区以项目盘活带动区域发展、以区域发展助力项目盘活，为高质量发展注入新动能；海河沿线区域引入优质资源，加强生态建设和历史文化保护传承、活化利用，促进文商旅体展融合发展；产业园区围绕“京业津住”“津产京才”，强化“融入”“引入”，打造京津冀协同发展和首都都市圈建设的标志区。

　　聚焦基础设施推进城市更新，筑牢城市硬支撑。加快城市燃气、供水、排水、污水等地下管线管网和设施改造，推进新型基础设施建设，补齐城市地下空间发展短板；完善城市交通设施，建成地铁8号线，加快11号线延伸线、Z2线、东北角站等地铁项目建设，推动机场三期全面建设，完成一批市政道路、小区周边道路建设，织密城市交通网络；全面排查城市基础设施风险隐患，实施城市基础设施生命线安全工程建设，提升应急处置能力和城市韧性水平。

　　聚焦安居宜居推进城市更新，提升民生幸福感。持续做好城镇危房改造、城中村改造和住宅老旧电梯更新工作，保障居民基本居住安全；推进老旧小区整治改造，全面提升居住环境、设施条件、服务功能和文化价值；开展完整社区建设，构建城市一刻钟便民生活圈，以适老化、适儿化改造为重点，补齐民生领域公共服务设施短板，满足人民群众高品质生活需求。

　　民生为本：

　　老旧小区改造，让居民生活更舒心更美好

　　保障居民安居宜居是城市更新的核心目标，天津从改造内容、改造方式、长效机制三个方面持续发力，让老旧小区实现蝶变升级，让居民共享城市更新发展成果。

　　在改造内容上下功夫见成效。强化安全隐患整治，加快实施小区供水、供电、道路、燃气等市政管网更新改造，全面排查消除房屋安全、消防设施、公共区域等各类隐患，提升小区安全韧性，保障居民居住安全。补足完善老旧小区短板，着力解决加装电梯、停车难、充电难等群众反映强烈的问题，科学配建养老、托幼、医疗、文体和商业等服务设施，进一步拓展一刻钟便民生活圈的服务覆盖面。提升宜居环境品质，聚焦全龄友好需求，改造提升小区公共空间、绿化景观、环卫设施，增设健身休闲场地，营造整洁、舒适、美观的居住环境。

　　在改造方式上下功夫见成效。持续深入开展住房、小区、社区体检，宣传动员社区居民主动参与，推进“三师”进社区工作机制，引导专业机构进驻社区，形成专群结合的老旧小区体检和改造工作方式。加强体检结果分析，根据轻重缓急制定改造方案，明确改造内容、标准、资金需求等。严格公示和审批流程，加强工程质量、安全、资金监管，严格执行招投标、竣工验收等制度，完善全过程监管机制。

　　在长效机制上下功夫见成效。探索建立房屋全生命周期安全管理制度。实施物业服务质量提升行动，建设“阳光物业”小区，加强企业监管和行业自律，开展物业服务突出问题专项治理。推动城市管理服务向老旧小区延伸，探索社区党组织领导下的居委会、业委会、物业服务企业协调运行新模式。鼓励居民、专家、社会力量共同参与改造与管理，构建共建共治共享格局，确保老旧小区改得好、管得好。

　　守正创新：

　　平衡保护与更新，让城市文脉永续传承

　　天津是国家级历史文化名城，600多年建城史孕育了丰富的历史文化资源，历史风貌建筑、小洋楼、工业遗存等成为城市独特的文化标识。天津坚持在严格保护的基础上传承活化，统筹平衡保护与更新、功能与发展的关系，让城市文脉在更新中永续传承，让历史文化资源释放时代价值。

　　以规划引领为核心，强化历史文化保护刚性约束。天津市政府制定《天津市历史文化名城保护规划（2021~2035年）》，明确保护原则、保护体系和保护措施。在城市更新规划编制中，将其与历史文化名城保护规划深度衔接，把规划确定的16个历史文化街区、8个传统村落、877幢历史风貌建筑的保护范围和保护要求，纳入城市更新专项规划核心内容，指导片区策划并落实到具体项目实施方案中。

　　以分类施策为关键，实现历史资源活化利用。坚持“保护第一、应保尽保、以用促保”原则，针对不同类型的历史文化资源制定差异化保护利用举措。对于小洋楼，坚持“宜文则文、宜商则商、宜居则居”，让老建筑焕发新活力，实现文化价值、社会价值、经济价值相统一；对于历史文化街区和历史文化名镇名村，加强不可移动文物、历史地名、建筑风格和街道肌理的保护修复，因地制宜引入新业态，打造特色活力新场景；对于老旧厂区，加强工业遗存保护，盘活利用闲置低效厂房和设施，植入新业态新功能。

　　以政策完善为支撑，破解保护更新现实难题。针对历史风貌建筑和历史街区更新改造中存在的消防设施不达标、产权复杂等制约问题，天津通过制度建设破解发展瓶颈，在《条例》中明确，通过专家把关制定专门消防措施，为历史资源盘活利用创造实施条件。下一步，天津还将联合相关部门继续完善产权归集、投融资等方面的支持政策，针对性解决保护与更新、功能与发展中的各类问题。

　　“十五五”规划：

　　锚定新目标，走出天津特色城市更新道路

　　2026年作为“十五五”规划开局之年，是天津基本建成社会主义现代化大都市、奋力谱写中国式现代化天津篇章的关键时期。市住房城乡建设委员会将以《条例》实施为契机，牢牢把握城市内涵式发展要求，以更高标准、更实举措推动城市更新工作向更高质量发展。

　　深刻把握中央和市委决策部署，明确城市更新工作方向。党的二十届四中全会明确了“十五五”时期发展形势和目标任务，中央城市工作会议提出城市工作“五个转变、五个更加注重”重要原则和“一个优化、六个建设”重点任务。天津市委作出“五高”“五化”“五更”的具体部署。市住房城乡建设委员会将认真践行人民城市理念，以城市更新为重要抓手，推动城市高质量发展。

　　全面落实住房城乡建设领域目标任务，提升城市治理能力水平。市住房城乡建设委员会将树立和践行正确政绩观，主动适应城市内涵式发展新阶段的重大变化，进一步转变发展理念、创新治理模式、改革治理方式、完善治理手段，全方位提升系统治理能力和治理水平。以打造京津冀世界一流城市群为契机，高质量开展城市体检和城市更新工作，完善规划体系和保障机制，推动城市业态、功能、品质全面提升。

　　扎实推进规划落地实施，确保城市更新取得实效。一是把握规划法定原则，坚持依法制定、实施规划，经批准的城市更新专项规划具备法律效力，严格执行、不得随意更改，切实维护规划的严肃性和权威性。二是把握规划实施效果，建立全过程闭环监管的规划实施体系，开展规划实施效果评估，加强政策解读和舆论引导，宣传工作成效和经验做法，及时解决规划实施中的问题，确保规划目标落地落实。三是把握各项工作衔接，加强城市更新规划与住房发展规划的衔接，通过片区策划、项目实施方案编制和年度建设计划制定，将城市更新与消除安全隐患、稳定房地产市场等工作有机结合，实现统分结合、系统推进、相互促进。

　　城市更新是城市发展的永恒主题，更是践行人民城市理念的生动实践。《条例》的实施，为天津城市更新工作划定了法治框架、明确了实施路径，迈入法治化、规范化、高质量发展的新阶段。