皮市街俯瞰图

改造后的皮市街北入口

皮市街街区生态

　　古运河畔，江苏省扬州市明清古城，遗址脉络清晰、历史街区风貌完好、街巷格局特色明显，在全国古城保护的样本中十分亮眼。近年来，扬州市住房和城乡建设局着力推进实施城市更新行动，结合扬州古城保护特色，打造了一批有“亮度”、有“温度”、有“法度”、有“力度”的古城保护示范项目，扬州市广陵古城皮市街街区更新先期项目便是其中的代表性案例。

　　项目位于扬州市广陵区东关街道，是广陵区着力推进的皮市街片区城市更新省级试点项目的一期工程，涉及约14公顷明清古城用地。项目通过文化保护传承、闲置资产盘活、交通组织优化、人居环境提升等城市更新措施，打造出一条历史与现代融合、文化与生活共生的活力街区。

　　原生活力——有“亮度”的更新

　　皮市街全长700米，是湾子街历史文化街区的东边界，也是连接东关街与南河下两个历史文化街区的主要通道，是一条在政府服务和引导的基础上，由原住民和创业者在市场机制作用下自发形成的文化街区。新业态、新消费的进入，特别是沿街文创产业的个性化发展，使得皮市街成为了扬州古城最具“文艺”气质的“网红”街区之一。

　　曾经的皮市街，南皮市灯光稀微、北皮市漆黑一片，尽管是通街大道，进入秋冬夜晚，便行人绝迹；今天的皮市街，街面空间尺度开阔，特色店铺个性鲜明，市井生活与清新文艺共存，既有文艺范又有烟火气。更为难得可贵的是，皮市街近年的繁荣，虽然离不开公共空间提升、交通秩序整治、配套设施完善等政府工作的带动，但是更主要的原因，还是原物业权利人自主自发、个性化的自我更新之下迸发出的原生活力。

　　项目总结既有经验，探索出以本地居民和不动产权利人为主体、政府“强支撑、弱干预”的更新模式。在对原生社区和原权利结构不发生较大改变的基础上，实现就地业态调整、功能完善和品质提升，促进历史古城活力的复苏与提升。

　　民生为本——有“温度”的更新

　　当前，皮市街的发展面临诸多挑战：如何应对网红化、资本化发展与历史文化要素传承保护之间的冲突，如何进一步提升社区活力与宜居水平，如何有效盘活存量空间资产，如何进一步将新业态带来的“流量”转化为古城居民生活改善的“实惠”……这些挑战都需要通过进一步的城市更新行动解决。

　　项目着重以制度创新盘活存量资源，实现可持续复兴。先期选取部分存量公房进行厘清产权、建筑改造、功能植入等工作，而后实行“申请式换租”周转制度，实现所有权、使用权、经营权分离。远期进一步探索闲置资产（老城区老宅）的“宜居化”改造新路径。

　　方案统筹——有“法度”的更新

　　扬州市住房和城乡建设局积极支持广陵区东关街道开展皮市街城市更新工作，组建了以中国城市规划设计研究院院长、全国工程勘察设计大师王凯领衔，中规院（北京）规划设计有限公司江苏分公司牵头的专业技术团队，紧密围绕住房和城乡建设部实施城市更新行动和江苏省城市更新试点项目的相关任务要求，以“改善人民生活，提升古城活力、魅力、竞争力”为目标，聚焦历史文化名城中历史文化保护、宜居改善和国有资产盘活等重点，探索统筹谋划历史古城更新新机制、可持续规建和投融资运营新模式等，提供以单元实施方案为依托、全生命周期的“城市体检+规建治（管）投运维”系统性一体化更新实施方案。

　　该方案涵盖以下七方面内容：

　　一是街区体检评估及现状调查。按照住房和城乡建设部部署要求，开展皮市街城市更新单元体检评估，范围包括古旗亭、皮市街两个社区，调查面积14公顷，涉及建构筑物1636栋（间）、住户411户、商户112户。聚焦好房子、好小区、好社区、好城区建设，按照建筑、小区（院落）、社区（街区）的层次顺序，对实施单元内建成空间、社会经济空间、产权状况、公共和基础设施的问题短板，政策机制的堵点问题进行调查摸底，形成“三个清单”（问题风险清单、优势资源清单、更新愿景清单），并进一步转化形成任务清单，区分轻重缓急列出整治优先次序。

　　二是规划及精细化城市设计。针对任务清单，统筹考虑历史文化保护、功能完善、房屋建筑、道路交通、基础设施、综合防灾、环境景观等重要内容，明确对建筑、小区、社区、街区、城市不同尺度的设计要求与条件，组织编制城市更新重点项目设计方案，规范和引导城市更新项目实施。在精细化城市设计和投融资运维方案基础上，梳理形成项目库，区分轻重缓急制定单元更新的行动计划。

　　三是建设咨询。对照项目库及行动计划，辅导相关部门、企业、居民了解城市更新机制下项目报批报建、实施落地的简化流程，协助实施主体开展规划建设审批。在服务期内跟踪、衔接、调整、指导单元内项目的实施内容、技术要求。

　　四是规划、建设管理与社区治理创新机制建设。以国省市现有政策为基础，结合试点任务要求，重点针对现有政策机制中不适应存量更新时代的规划、土地、建设管理、不动产登记、财税、审批等方面的堵点难点问题开展研究并提出解决路径建议。提出更新后社区治理的长效机制建议。

　　五是方案拟定及主体引入。统筹主要的产权主体和其他物业权利人、潜在的投融资机构，共同研究古城保护、产业导入、资产盘活、宜居改善、资金筹措新路径，保障各方合理利益，实现资金平衡。

　　六是多环节运营咨询及主体引入。联系潜在运营机构，使其先行介入规划设计环节，前置产业招商和主营业务招商环节，保证后期进入的功能业态契合项目地段独有的环境和历史文化特征。协助开展产业招商，并根据产业招商需求参与环节设计和施工建设，提供迭代升级预案。

　　七是市场化项目及公益性设施维护方案制订。区分市场化的商业性项目、市场化公益事业、非市场化的公益性设施的维护需求，分别制定可持续维护方案。

　　同时，项目在片区更新中贯彻历史文化保护传承“空间全覆盖、要素全囊括”要求，在全面挖掘、识别、保护片区内各类保护传承对象的底线基础上，提供承载、彰显扬州城市历史记忆的新空间。

　　多方支持——有“力度”的更新

　　项目的推进得到了住房和城乡建设部、江苏省住房和城乡建设厅的高度关注。在相关技术团队和扬州市住房和城乡建设局、广陵区政府、东关街道、广陵区文旅集团等各方的紧密协作下，该项目于2022年成功获批江苏省首批省级城市更新试点项目，于2023年获批江苏省城乡建设发展专项资金4000万元，为后续重要节点和重点项目的实施落地提供了坚实的政策和资金保障。

　　扬州市住房和城乡建设局供稿供图